Здравствуйте! У вас действительно непростая ситуация, но она решаема. Риелтор прав: нотариус, скорее всего, не пропустит сделку с такой долей ребенка, как сейчас. Но это не тупик.
Что пошло не так с «микродолей» и почему она проблемная
Размер доли в 1/19 — это «микродоля» (менее 6 кв. м на человека). Закон не запрещает выделять такие доли в принципе, но запрещает их дробить дальше и, что самое главное для вас, заключать любые сделки с ними, если это не определенные законом случаи. Риелтор прав — нотариус не заверит такую сделку, поскольку покупка и продажа «микродолей» допускается только в строго ограниченных случаях (например, при наследовании или приватизации) .
Ответ на ваши вопросы по порядку
1. Как Росреестр это пропустил? Скорее всего, ошибка возникла на этапе вашего заявления. Росреестр регистрирует доли строго в том виде, в каком их указали заявители, и не проверяет арифметику (1/19 + 8/9 действительно не равно единице). Они могли не заметить этой ошибки в расчетах, оформив право в том виде, который был вами заявлен, а вы обнаружили это только сейчас, через год.
2. «Микродоля» как нарушение. Это не совсем нарушение в том смысле, что вас за это не накажут. Но это реальное препятствие для продажи. Закон запрещает совершать сделки с такими долями, если они не возникли в силу закона (например, по наследству). Вы сами добровольно выделили эту долю, и теперь, чтобы продать квартиру, вам нужно будет или «дорастить» долю ребенка до не менее 6 кв. м, или полностью обменивать ее на аналогичную по площади в новой квартире.
3. Можно ли не разбираться сейчас и сразу идти в опеку? К сожалению, не получится просто «перешагнуть» через эту проблему. Нотариус не заверит сделку по продаже, пока у ребенка будет «микродоля». Вы можете попытаться сразу продавать квартиру, а долю ребенка переносить в новую, но для этого орган опеки должен дать разрешение на сделку с «микродолей», что маловероятно — опека с высокой вероятностью потребует, чтобы доля ребенка в продаваемой квартире была не менее 6 кв. м и в новой квартире он получал аналогичную по площади долю. Ваш план «высвободить старую квартиру» от этой проблемы не сработает, так как опека все равно будет проверять, куда переходит доля ребенка, и может отказать, если она меньше допустимой нормы. Поэтому проще и быстрее: либо до продажи увеличить его долю в старой квартире до 6 кв. м, либо договариваться с органами опеки о переносе этой «микродоли» в новую квартиру, но это всегда сложнее и дольше.
Я предложил, что я согласовываю с опекой, что в этой квартире убирается доля ребенка, а в новой квартире выделяется соответвующая закону, не менее 6кв м.
Далее сразу 2 заявления в росеестр — одно о распределении долей в старой квартире (у ребенка забираем а нам общая совместная)
А второе заявление — по новой квартире, где мы уже выделяем долю ребенку более 6 метров
Или так нельзя?
И нужно: сначала увеличить долю ребенка а потом уже с опекой согласовывать перенос доли?