Добрый день, Сергей
По описанным вами признакам картина довольно чёткая, и вот на чём строится вывод.
Ключевой критерий, который суды используют для разграничения многоквартирного дома и дома блокированной застройки, не столько общая крыша или общие несущие стены сами по себе, сколько наличие или отсутствие помещений общего пользования, через которые собственники получают доступ к своим жилым частям. Многоквартирным дом признаётся тогда, когда квартиры имеют выход в общие внутренние пространства подъезды, лестничные клетки, коридоры, которыми совместно пользуются жильцы разных квартир (ст. 16 ЖК РФ, п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Верховный Суд РФ прямо указывал (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26.04.2016), основной признак МКД совокупность квартир с самостоятельными выходами либо на общий земельный участок, либо именно в общие помещения дома, плюс наличие элементов общего имущества, обслуживающего несколько квартир сразу.
В вашем случае у каждой из четырёх семей отдельный вход и отдельный адрес, никаких общих подъездов, коридоров или лестниц, которыми пользовались бы жильцы разных частей одновременно, судя по описанию, нет. А то, что крыша и несущие стены общие, а свет и газ проходят по фасаду всего здания, само по себе не превращает дом в многоквартирный: судебная практика (в том числе позиция Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 № 15636/13) исходит из того, что именно отсутствие прямого сообщения с местами общего пользования отличает МКД от дома блокированной застройки, а не факт физической связанности конструкций здания как таковой.
С 1 марта 2022 года (Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ) для таких зданий появилась отдельная, чётко определённая категория «дом блокированной застройки», жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Именно это, судя по вашему описанию, у вас и есть только оформлено пока по старой, дореформенной терминологии как «часть жилого дома» в ЕГРН, что на практике часто встречается для объектов, поставленных на учёт до этой реформы, и по существу означает то же самое.
Так что по совокупности признаков ваш дом, не многоквартирный дом и не классический ИЖД в чистом виде, а именно дом блокированной застройки, состоящий из четырёх автономных жилых блоков. А для целей нормативов потребления и содержания такие дома по устоявшейся практике приравниваются к индивидуальным жилым домам, а не к МКД, то есть, судя по всему, ЦЭБ считает верно, применяя именно норматив индивидуального дома, и оспаривать это будет сложно, если только вы не хотите добиться обратного.
Чтобы закрепить эту позицию максимально твёрдо в суде, я бы рекомендовал:
1) получить технический план или заключение кадастрового инженера, прямо фиксирующее отсутствие общих помещений и общих внутридомовых инженерных систем, обслуживающих более одной части;
2) рассмотреть возможность формально переоформить статус объекта в ЕГРН именно как «дом блокированной застройки» (по правилам, введённым 476-ФЗ), снимет саму почву для подобных споров в будущем, поскольку статус будет закреплён однозначно, а не через формулировку «часть жилого дома», которая как раз и порождает разночтения.
Если пришлёте, чего именно вы добиваетесь в споре с ЦЭБ, чтобы вас признали МКД или, наоборот, отстоять статус индивидуального дома, подскажу точнее, какие документы и аргументы усилят именно вашу позицию.
За ответ можно отблагодарить положительной отметкой или здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4379475/
