Здравствуйте. На данный момент у меня есть действующая ипотека. В ближайшее время планирую её полностью закрыть финансово. Интересует вопрос, могу ли я сейчас сделать нотариальный документ, что когда ипотека будет финансово закрыта, собственником квартиры будет мама. Но при этом я не смогу приехать.
Здравствуйте!
Оформить сейчас нотариальный документ, по которому после погашения ипотеки мама автоматически станет собственником квартиры, нельзя. Нотариальное заявление или обязательство само по себе не передаёт право собственности. Мама станет собственником только после заключения договора отчуждения и государственной регистрации её права в ЕГРН в соответствии со статьями 8.1 и 131 ГК РФ и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
При этом ваше личное присутствие в России необязательно. Сейчас можно оформить специальную нотариальную доверенность на независимого представителя, предоставив ему полномочия после погашения ипотеки и снятия обременения подписать от вашего имени договор дарения квартиры маме и подать документы на регистрацию перехода права. Такая доверенность должна быть нотариально удостоверена на основании статьи 185.1 ГК РФ и статьи 18 Закона № 218-ФЗ.
Саму маму назначать представителем для подписания договора от вашего имени не следует, поскольку представитель не вправе совершать сделку в отношении себя лично. Такой запрет установлен пунктом 3 статьи 182 ГК РФ. Представителем может быть другой родственник, юрист или иное доверенное лицо.
После полного погашения кредита необходимо убедиться, что регистрационная запись об ипотеке погашена в ЕГРН в порядке статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Только после снятия обременения представитель сможет оформить дарение квартиры, а право собственности мамы возникнет с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Теоретически пункт 2 статьи 572 ГК РФ допускает договор обещания дарения квартиры в будущем. Однако в данной ситуации этот вариант не рекомендуется: он не обеспечивает автоматического перехода права, не отменяет необходимость последующего оформления и регистрации сделки, а также может противоречить условиям кредитного договора или договора ипотеки. Поэтому наиболее безопасный вариант — нотариальная доверенность и оформление дарения после полного погашения ипотеки и снятия обременения.
Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке
m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/
Спасибо за любую поддержку!
Добрый день! Ситуация такая. Если вы хотите передать маме право собственности на квартиру, то сначала гасите ипотеку, потом идете к нотариусу в том регионе, где находитесь, заказываете услугу «межрегиональная сделка» и согласовываете по телефону нотариуса в том регионе, где находится мама. По каналу взаимодействия между нотариусами оформляете договор дарения (сейчас он исключительно нотариальный). НО здесь есть нюанс. Оплата двойного тарифа. Вы платите и тому нотариусу, к которому придете сами и к тому, к которому придет мама. Если вы хотите просто разрешить маме управлять квартирой, но собственником остаетесь вы, то делаете доверенность на маму у любого нотариуса, по вашему выбору. Через тот же портал взаимодействия мама получит доверенность в своем регионе. Здесь вы платите за доверенность около 3 000 рублей и мама платит за заверение доверенности около 1000 рублей (точно не помню тарифы). Если вы передаете право собственности на квартиру маме, а квартиру приобрели в браке или частично за счет средств супруги, то понадобится еще и ее согласие на сделку. В первом случае вы перестанете быть собственником. собственником станет мама. Во втором — остаетесь собственником, но мама будет управлять квартирой (может продать, подарить, сдать в найм — в зависимости от того, какие полномочия вы ей передадите). Для доверенности не важно погашена ипотека или нет. Но в случае с доверенностью, в будущем переоформить на себя эту квартиру по этой доверенности мама не сможет (запрещено законом). То есть подарить или продать себе квартиру на основании вашей доверенности мама не сможет, только другому человеку.
Здравствуйте! То, что Вы описываете, это не один документ, а связка из двух правовых действий, снятие обременения после погашения ипотеки и последующий переход права собственности к маме. Единого нотариального документа с формулировкой «когда закрою ипотеку, собственником станет мама» российское право не знает, любая сделка с недвижимостью под условием «в будущем» в чистом виде не регистрируется в Росреестре. Но задача решаема через две законные конструкции, доверенность или предварительный договор с последующим оформлением по доверенности. Ключевой риск, пока ипотека действует, распоряжаться квартирой без согласия банка Вы не можете в силу п. 1 ст. 37 ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке».
После полного погашения кредита обременение снимается на основании совместного заявления с банком либо заявления залогодержателя, ст. 25 ФЗ №102-ФЗ, срок обычно от 3 до 30 дней. Только после снятия залога квартира становится свободной для сделки. Передать её маме можно тремя способами, договор дарения (ст. 572 ГК РФ, между близкими родственниками НДФЛ не возникает по п. 18.1 ст. 217 НК РФ), договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ), договор ренты. При Вашем отсутствии в России или в городе сделка оформляется по нотариальной доверенности от Вас на маму или на третье лицо с полномочиями подписать договор и подать документы в Росреестр (ст. 185.1 ГК РФ). Доверенность оформляется у любого нотариуса, в том числе за рубежом через российское консульство или у иностранного нотариуса с апостилем и переводом. Важный нюанс из практики, дарение самому себе через представителя запрещено п. 3 ст. 182 ГК РФ, поэтому если мама будет и дарителем по доверенности от Вас, и одаряемой, сделка ничтожна. Нужен либо третий представитель с Вашей стороны, либо оформление напрямую Вами дистанционно.
Первый сценарий, если Вы физически будете в РФ на момент сделки, можно провести всё через нотариуса по месту нахождения квартиры дистанционно, ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате допускает удостоверение сделки двумя нотариусами в разных регионах, мама у своего, Вы у своего, договор один. Второй сценарий, если Вы за границей и приехать не сможете, оформляется нотариальная доверенность на доверенное лицо (не маму) с правом дарения или продажи Вашей квартиры маме, с указанием конкретного объекта и условий. Третий вариант на переходный период, предварительный договор дарения по ст. 429 ГК РФ, где стороны обязуются заключить основной договор после снятия обременения, но он не создаёт права собственности сам по себе и требует последующего основного договора.
Отдельно предупрежу про два подводных камня, о которых обычно не думают. Первый, если квартира куплена в браке или в период брака, дарение без согласия супруга оспоримо в течение года по п. 3 ст. 35 СК РФ. Второй, дарение маме, которая старше и может уйти раньше, влечёт риск, что квартира вернётся к Вам через наследство вместе с долгами и другими наследниками, иногда рациональнее оформить завещание или договор пожизненного содержания вместо дарения, налоговые и защитные последствия разные.
Схема рабочая, но конкретный документ зависит от Вашего гражданства, места нахождения, семейного положения и того, кто будет представлять Вас на сделке.
Надеюсь мой ответ оказался для Вас полезным.
