Да, купить квартиру по этим двум сертификатам можно, и это абсолютно законная и стандартная схема. Росреестр пропустит первоначальную сделку купли-продажи, если на этапе покупки вы выделите доли только тем членам семьи, которые указаны в северном жилищном сертификате (ГЖС), а долю ребенку по материнскому капиталу выделите в течение 6 месяцев после завершения сделки.
Основное правило Социального фонда России (СФР) и Федерального закона № 256-ФЗ позволяет приобретать жилье в собственность родителей, а детские доли выделять позже по отдельному соглашению.
Как обойти проблему «микродолей» до 6 кв. метров?
В 2022 году в Жилищный кодекс РФ (ст. 30, ч. 1.1) было введено ограничение: нельзя дробить квартиру на доли менее 6 кв. метров площади на человека. Однако для материнского капитала сделано ключевое исключение:
Если доли выделяются на основании закона о маткапитале, правило о минимальных 6 кв. метрах не применяется.
Верховный Суд РФ подтвердил, что детям можно выделять даже совсем небольшие доли, если они рассчитаны строго пропорционально сумме материнского капитала в общей стоимости квартиры.
Пошаговый алгоритм проведения сделки
Чтобы Росреестр и ведомства не выдали отказ, сделку нужно проводить строго в два этапа.
Этап 1: Оформление договора купли-продажи (ДКП)
Покупатели в ДКП: В договоре покупателями и собственниками указываются только те члены семьи, которые вписаны в северный жилищный сертификат. (Если там только один родитель, то он, если оба — квартира оформляется в их общую собственность).
Ребенок в ДКП: Ребенка, которого нет в ГЖС, на этом этапе в договор вписывать нельзя, так как средства северного сертификата не могут быть направлены на покупку доли для лица, не включенного в программу.
Оплата: В тексте ДКП прописывается, что квартира оплачивается из двух целевых источников: субсидии по ГЖС и средств материнского капитала. [1]
Регистрация: Договор подается в Росреестр. Квартира регистрируется на участников ГЖС.
Перечисление денег: После регистрации СФР перечисляет средства маткапитала продавцу.
Этап 2: Выделение доли ребенку
Сроки: С момента, когда СФР перечислил деньги продавцу (или с момента снятия обременения, если была ипотека), у вас есть 6 месяцев, чтобы выделить долю ребенку.
Как оформить: Составляется Соглашение о выделении долей. Если квартира была куплена в совместную собственность супругов, и вы выделяете доли только детям (не разделяя имущество между мужем и женой), такое соглашение можно составить в простой письменной форме без нотариуса и подать напрямую в Росреестр через МФЦ.
Размер доли: Рассчитайте долю ребенка математически. Она должна быть не меньше, чем его законная часть от суммы материнского капитала. Например, если квартира стоит 6 млн рублей, а маткапитал составляет около 600 тысяч рублей (10% от стоимости), то на всю семью из 3 человек приходится 10% площади. Соответственно, доля ребенка составит не менее 1/30 от всей квартиры. Росреестр без проблем зарегистрирует такую долю, так как это выделение по закону о маткапитале
если я помог Вам оставьте пожалуйста отзыв!
