Разберем ситуацию и объясним, почему налоговая могла начислить налог и как добиться перерасчета.
Почему женщине начисляют налог, даже если «по факту квартира осталась ему»
Налоговая инспекция оперирует не устными договоренностями и не бытовыми представлениями о справедливости, а данными из официальных реестров и документов:
Данные Росреестра (ЕГРН). Если квартира была оформлена в долевую собственность (по 1/2), то для налоговой каждый из супругов — полноценный продавец своей доли. Факт того, что деньги от продажи доли жены были переданы мужу, не отменяет факта получения ею дохода от продажи имущества.
Срок владения. Если женщина владела своей долей менее минимального предельного срока (3 или 5 лет в зависимости от оснований приобретения), она обязана уплатить НДФЛ с дохода от продажи своей части квартиры.
Расчет налоговой базы. Налоговая считает базу исходя из цены продажи доли (или 70% от кадастровой стоимости доли, если цена продажи ниже) и применяет стандартный вычет. То, что она передала деньги мужу, для ФНС не является расходом, уменьшающим налогооблагаемую базу при продаже жилья.
Как идет расчет налога (на примере ваших цифр)
Судя по фото, квартира продана за 3 200 000 руб. Доля женщины составляла 1/2, то есть номинально ее доход от продажи — 1 600 000 руб.
Налоговая база рассчитывается одним из двух способов (налогоплательщик выбирает более выгодный):
Вариант А: Доход минус фиксированный вычет. Можно уменьшить доход на 1 000 000 рублей (это максимальный имущественный вычет на объект недвижимости, при долевой собственности он делится пропорционально долям, то есть на 500 000 руб. на каждого собственника, если они заявляют его раздельно). Расчет:
1
600
000
−
500
000
=
1
100
000
1 600 000−500 000=1 100 000 руб. Налог:
1
100
000
×
13
%
=
143
000
1 100 000×13%=143 000 руб. (Если супруги договорились распределить весь вычет в 1 млн руб. на одного из них по заявлению, расчет будет другим).
Вариант Б: Доход минус расходы на покупку. Если сохранились документы на покупку квартиры (договор, чеки, выписки), можно уменьшить доход на сумму расходов, приходящихся на долю. Например, если квартира покупалась в ипотеку, в расходы включаются и средства кредита, фактически потраченные на покупку. Расчет:
1
600
000
−
расходы на 1/2 квартиры
1 600 000−расходы на 1/2 квартиры.
Откуда взялась сумма в 38 000 рублей? Сумма налога в 38 000 руб. соответствует налоговой базе примерно в 292 300 руб. (
38
000
/
0,13
38 000/0,13). Это очень близко к заявленному в соглашении «чистому» доходу женщины — 201 326,45 руб. Вероятно, налоговая инспекция либо:
Приняла за налогооблагаемую базу именно сумму, оставшуюся на счете после погашения ипотеки (что юридически спорно, так как базой является цена продажи доли, а не «чистый кэш»).
Либо учла расходы на приобретение (включая часть погашенной ипотеки) и получила базу около 292 тыс. руб., с которой насчитала 38 тыс. налога.
Критическая проблема с представленным соглашением
На фото — рукописное соглашение между бывшими супругами. Для налоговой инспекции этот документ не имеет юридической силы для целей налогообложения .
Нотариальное удостоверение. Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ, соглашение о разделе общего имущества супругов, нажитого в браке, должно быть нотариально удостоверено. Без подписи и печати нотариуса это просто расписка о взаиморасчетах. Она подтверждает, что жена отдала деньги мужу, но не меняет того факта, что она получила доход от продажи своей доли недвижимости.
Назначение документа. Это соглашение регулирует внутренние отношения между супругами (кто кому сколько должен), но не является основанием для изменения налоговой базы в декларации 3-НДФЛ.
Что нужно сделать для перерасчета
Чтобы оспорить требование или корректно уплатить налог, нужно действовать по следующему алгоритму:
Проверьте срок владения. Посмотрите дату регистрации права собственности на долю в квартире (в выписке ЕГРН или свидетельстве). Если с этой даты до даты продажи прошло более 3 или 5 лет (в зависимости от ситуации), налог платить не нужно вообще. В этом случае подайте в налоговую пояснения с приложенной выпиской ЕГРН — требование должны аннулировать.
Соберите документы о расходах. Если срок владения меньше минимального, найдите документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры (договор купли-продажи, кредитный договор, платежные поручения, справки банка о погашении кредита). При продаже квартиры, купленной в ипотеку, в расходы можно включить не только первоначальный взнос, но и сумму кредита, которая пошла на покупку (так как это были фактические затраты на приобретение имущества).
Подайте декларацию 3-НДФЛ. Даже если вы считаете, что налог платить не нужно, при продаже недвижимости, бывшей в собственности менее минимального срока, декларацию подать обязательно (до 30 апреля года, следующего за годом продажи). В декларации заявите вычет в виде документально подтвержденных расходов на покупку.
Приложите имеющиеся документы. К декларации приложите договор продажи, документы на покупку и, хотя рукописное соглашение не меняет базу, его можно приложить как пояснение движения денежных средств, чтобы показать инспектору, что «больших денег» женщина фактически не получила, а основной доход ушел на погашение общего долга и компенсацию мужу.
Напишите обращение в налоговую. Если требование уже выставлено, а вы подали декларацию с расходами, напишите заявление на перерасчет, приложив копии документов о расходах.
Резюме: Налоговая права в том, что требует задекларировать доход от продажи доли. Сумма в 38 000 руб. может быть верной, если она рассчитана с учетом расходов на покупку (включая ипотеку). Рукописное соглашение не отменяет обязанность платить налог, но документы об ипотеке помогут существенно уменьшить сумму налога .
