Добрый день. Есть кредит от частного инвестора под залог квартиры. С недавнего времени начались просрочки, в связи с тем, что начались проблемы на работе. За каждый день просрочки большой штраф, накопилась уже приличная сумма. Выплатить я не могу его финансово. Можно ли как-то приостановить начисление штрафов? Договор могу приложить.
Ситуация не такая безнадёжная, как кажется. Займ от частного лица под залог квартиры это одна из самых уязвимых для кредитора конструкций, если разбираться правильно. Штрафы автоматически не «останавливаются», но их размер почти всегда можно существенно снизить в суде, а квартира не уходит с молотка так быстро, как пугает кредитор. Ключевая точка риска здесь не сами штрафы, а условия обращения взыскания на жильё, именно там частные инвесторы чаще всего допускают нарушения, которыми можно пользоваться.
Неустойка (штрафы, пени) по договору займа снижается судом на основании ст. 333 ГК РФ, если она явно несоразмерна последствиям нарушения. Для граждан — не предпринимателей суд применяет эту статью даже без специального заявления, а по заявлению должника снижение происходит практически всегда, если ставка штрафа превышает разумный уровень (обычно ориентиром является двойная ключевая ставка ЦБ). Пленум ВС РФ №7 от 24.03.2016, п. 69-75, прямо об этом говорит и задаёт критерии снижения. Проценты за пользование займом снижаются по другому основанию, через ст. 809 ГК РФ, если они признаны ростовщическими, то есть в два и более раза превышают обычные ставки, это тоже реальный инструмент против частных инвесторов. Кроме того, если займодавец не имеет статуса профучастника рынка (не банк, не МФО, не КПК), с 2019 года гражданам-физлицам запрещено выдавать займы под залог жилья, кроме займов от близких родственников и с оговорёнными исключениями (изменения в ФЗ №353-ФЗ). Если Ваш инвестор не относится к разрешённой категории, сам договор в части залога может быть оспорен. Молча копить просрочку и ждать иска, теряя время, за которое можно было бы направить контрдействия и сбить сумму долга в разы, это самая большая ошибка.
Что важно посмотреть в совокупности для точной стратегии: 1) договор займа и договор залога (или ипотеки) полностью, включая приложения и график; 2) выписка ЕГРН с записью об ипотеке, кто конкретно указан залогодержателем, физлицо, ИП или организация; 3) статус кредитора: ИП, юрлицо, обычное физлицо, есть ли у него другие подобные займы (это выясняется по картотеке дел); 4) расчёт задолженности от кредитора, если он его присылал, с разбивкой на основной долг, проценты, неустойку; 5) является ли эта квартира Вашим единственным жильём и есть ли в ней несовершеннолетние; 6) переписка с кредитором, любые претензии, требования, звонки; 7) справки о снижении дохода (приказ об увольнении, справка 2-НДФЛ, больничные), пригодятся для обоснования уважительности просрочки.
Стратегия обычно строится по двум линиям одновременно:
1.1) досудебная: направить кредитору письменное предложение о реструктуризации с фиксацией долга на текущую дату и остановкой начисления штрафов на период переговоров; 1.2) одновременно предложение о продаже квартиры самим должником по рыночной цене (это выгоднее обеим сторонам, чем торги). Многие частные инвесторы соглашаются, потому что реализация через суд для них тоже долгая и с потерями.
2) подготовка к возможному иску с заранее рассчитанным ходатайством по ст. 333 ГК РФ и, при основаниях, встречным иском о признании условий договора о неустойке и процентах недействительными. Отдельно оценивается вариант банкротства физлица, но при залоге жилья это тонкий вопрос, потому что залоговое имущество из конкурсной массы не исключается, даже если это единственное жильё, и здесь нужен точный расчёт, стоит ли идти этим путём.
