Квартира интернату не отходит. Это частое заблуждение. Даже если племянницу признают недееспособной и поместят в психоневрологический интернат, она остаётся собственником квартиры. ПНИ в этом случае может стать её опекуном (если нет физлица-опекуна), но опекун не приобретает право собственности — он только управляет имуществом подопечного в его интересах, под контролем органов опеки. Продать, подарить или иначе распорядиться квартирой опекун сам по себе не может — только с разрешения органов опеки и только если это в интересах подопечной (обычно это разрешение не дают на отчуждение единственного жилья).
Пока она дееспособна — у вас есть окно для оформления. Это ключевой момент, и действовать нужно сейчас, а не после помещения в интернат. Два рабочих варианта:
Завещание (ст.1118-1130 ГК РФ). Она сама, лично, у нотариуса завещает вам квартиру. Просто, недорого, но: завещание можно отменить или переписать в любой момент, и если её признают недееспособной до её смерти — это никак не мешает уже составленному завещанию (недействительность дееспособности на момент смерти не требуется, важна дееспособность на момент составления). Риск — пока она жива, ничего не гарантировано, и наследство откроется только после её смерти.
Договор пожизненного содержания с иждивением (ст.601-605 ГК РФ). Более сильный вариант: она передаёт вам квартиру в собственность уже сейчас, а вы обязуетесь пожизненно её содержать (жильё, питание, уход — это можно прописать конкретно, с учётом того что уход вы и так оказываете 10 лет). Договор нотариальный, переход права регистрируется в Росреестре сразу. Плюс — квартира становится вашей уже при её жизни, независимо от дальнейшего признания недееспособности. Минус — обременение (пока она жива, вы не можете свободно распоряжаться квартирой без её согласия), и такой договор проще оспорить впоследствии (родственники или органы опеки могут заявить о её неспособности понимать значение сделки на момент подписания, особенно учитывая психиатрический диагноз) — поэтому желательна медицинская справка о её дееспособности на дату сделки и, по возможности, психиатрическое освидетельствование прямо перед подписанием у нотариуса.
Если ничего не оформить и она попадёт под опеку без документов — тогда всё решает порядок наследования по закону (ст.1142-1145 ГК РФ). Вы приходитесь ей дядей/тётей — это наследник третьей очереди, и вы получите квартиру по закону, только если у неё нет наследников первой очереди (дети, супруг, родители) и второй очереди (братья, сёстры, дедушки, бабушки). Если такие есть — даже дальние — квартира достанется им, а не вам.
По поводу опекунства — возрастной барьер не абсолютный, это скорее практика органов опеки, но раз вы уже оценили себя как неподходящего кандидата, есть альтернатива: пока она дееспособна, можно оформить не опеку, а патронаж (ст.41 ГК РФ) — по её собственному заявлению вас назначат её помощником для ведения дел, без возрастных ограничений, действующих для опекунов. Правда, это не решает вопрос с квартирой напрямую — это про представление её интересов, а не про переход права собственности.
С учётом её диагноза и возможного скорого помещения в ПНИ — тянуть нельзя. Если дееспособность утратят раньше, чем оформите ренту или завещание, оба варианта станут недоступны.
Оцените ответ, если он был полезен.
