Здравствуйте!
Да, Ваш алгоритм абсолютно рабочий и часто применяется, когда собственник за границей. Схема с договором безвозмездного пользования законна и позволяет Вам официально сдавать квартиру от своего имени. Разберу всё по пунктам.
1. Допустим ли такой алгоритм:
Да, полностью допустим. Вы заключаете с родственником договор безвозмездного пользования (ссуды) по статье 689 ГК РФ. Он передаёт Вам квартиру в пользование, а Вы получаете право сдавать её в аренду. Это стандартная практика, когда собственник не может или не хочет заниматься сдачей сам.
Статья 689 ГК РФ: По договору безвозмездного пользования одна сторона обязуется передать вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь.
В договоре обязательно пропишите: срок (или бессрочно), Вашу обязанность платить коммуналку и содержать квартиру, и главное — право сдавать квартиру в аренду третьим лицам. Без этого пункта Вы не сможете законно сдавать жильё.
Договор можно подписать, обменявшись оригиналами по почте. Это законно.
2. Не возникнет ли обязательств платить налоги у родственника:
Нет, у Вашего родственника не возникнет никаких налоговых обязательств. Он не получает от Вас арендную плату — пользование безвозмездное. Сам факт нахождения квартиры в его собственности за границей не создаёт для него налоговой базы в РФ. Все доходы от аренды будете получать Вы, и именно Вы будете платить с них налоги.
3. Могу ли я сдавать как самозанятый:
Да, и это самый выгодный вариант. Самозанятый вправе сдавать в аренду жилое помещение, которое находится в его пользовании на законных основаниях. Ставка налога составит 4% при сдаче физическим лицам и 6% — если арендатором будет организация или ИП.
Федеральный закон № 422-ФЗ «О самозанятых»: Специальный налоговый режим применяется к доходам от сдачи в аренду имущества. Вам не нужно открывать ИП и платить взносы.
Что делать:
1. Заключите договор безвозмездного пользования с родственником. Обязательно пропишите право на сдачу в аренду.
2. Зарегистрируйтесь как самозанятый в приложении «Мой налог».
3. Сдавайте квартиру и выдавайте чеки через приложение. Налог будет рассчитываться автоматически.
Вывод: Схема рабочая и законная. Смело пользуйтесь.
С уважением, Светлана Соколова.
