Здравствуйте.
Если участок под соседним домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, он принадлежит собственникам помещений (ст. 36 ЖК РФ). Они вправе ограничить пользование им, в том числе установить шлагбаум, но только по решению общего собрания, принятому большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Шлагбаум при этом не должен мешать проезду пожарной техники и скорой помощи. Если его поставили без такого решения, за пределами своего участка или он перекрывает проезд спецтехники, его установку можно оспорить.
Участок под многоквартирным домом формирует администрация на основании проекта межевания территории или схемы расположения. Включать в него проезды и дороги общего пользования нельзя (п. 12 ст. 85 ЗК РФ). По приложенной схеме видно, что граница участка дома 19 с одной стороны проходит почти по стене дома, а с другой захватывает двор и внутриквартальный проезд в сторону дома 17 и вплотную подходит к дому 14. Если по этому проезду исторически ездили жители соседних домов, это серьёзный довод в пользу того, что в участок незаконно включена территория общего пользования.
Что делать:
Запросите выписку из ЕГРН на участок дома 19 и его кадастровое дело (межевой план и постановление администрации об утверждении границ). Проверьте границы на официальной публичной кадастровой карте (НСПД): скриншот с неофициального сайта может отображать их со смещением.
Найдите утверждённый проект межевания вашего микрорайона на сайте администрации Нижнего Новгорода. Если проезд в нём обозначен как территория общего пользования, это прямое основание для оспаривания.
Проверьте, сформирован ли участок под вашим домом. Если нет, подайте заявление о его формировании (ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ). Наложение границ тогда станет официальным спором, на который администрации придётся отвечать.
Соберите доказательства существования проезда (старые схемы, фото, спутниковые снимки) и закажите заключение кадастрового инженера.
Обратитесь в МЧС, если шлагбаум мешает проезду спецтехники, и в прокуратуру с просьбой проверить законность утверждения границ. Если есть основания подозревать личную заинтересованность должностных лиц администрации, укажите на это.
Если прокуратура не поможет, обращайтесь в суд. Постановление администрации об утверждении границ оспаривается в течение 3 месяцев с момента, когда вы узнали о нарушении (гл. 22 КАС РФ). Результаты межевания можно оспорить и иском о признании их недействительными с исключением сведений о границах из ЕГРН. Иск лучше подавать коллективно, от жителей вашего дома или через ваше ТСЖ.
