Какие налоги нужно платить ТСН при получении дорог от застройщика?

Добрый день!

При безвозмездной передаче дорог от застройщика товариществу собственников недвижимости (ТСН), применяющему УСН, налоговые последствия зависят от правового основания передачи имущества и его дальнейшего использования.

1. Налог по УСН

По общему правилу стоимость безвозмездно полученного имущества признаётся внереализационным доходом (п. 8 ст. 250, ст. 346.15 НК РФ). Налог рассчитывается исходя из рыночной стоимости передаваемых дорог, а не из нулевой цены договора.

Однако для ТСН как некоммерческой организации предусмотрено исключение.

В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ целевые поступления, в том числе пожертвования, соответствующие требованиям гражданского законодательства, не включаются в налоговую базу при соблюдении установленных условий.Таким образом, налог по УСН можно не уплачивать, если передача дорог надлежащим образом оформлена как целевое поступление, например пожертвование в общеполезных целях, имущество используется по назначению и ТСН ведёт раздельный учёт. Самого указания в договоре на безвозмездность передачи для освобождения от налога недостаточно.

2. Налог на имущество организаций

ТСН на УСН освобождается от налога на имущество, кроме объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Если дороги оформлены как самостоятельные дорожные сооружения, которые не относятся к объектам налогообложения по кадастровой стоимости согласно ст. 378.2 НК РФ, налог на имущество платить не потребуется.

3. Земельный налог

Если вместе с дорогами в собственность ТСН передаются земельные участки под ними, возникает обязанность по уплате земельного налога согласно ст. 388 НК РФ.

Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли и местной налоговой ставки с учётом возможных льгот. Сам по себе статус дороги общего пользования не освобождает частное ТСН от земельного налога. Если земельные участки в собственность ТСН не передаются, необходимо отдельно установить, кому они принадлежат.

4. НДС

У ТСН при безвозмездном получении дорог обязанности начислять НДС не возникает. При этом у застройщика как передающей стороны могут появиться обязательства по НДС в зависимости от характера передачи и применимых освобождений.

Рекомендация

До подписания документов рекомендую проверить устав ТСН, выписки ЕГРН, назначение дорог, принадлежность земельных участков и условия договора. Передачу целесообразно рассмотреть в форме пожертвования для осуществления уставной деятельности, если такая форма соответствует действительным обстоятельствам сделки.

Вывод: при правильном оформлении целевого поступления ТСН может избежать налога по УСН со стоимости дорог. Налог на имущество, как правило, не возникает. Земельный налог потребуется уплачивать, если ТСН станет собственником облагаемых земельных участков.

Для окончательного заключения необходимо уточнить: застройщик передаёт только дороги как сооружения или также земельные участки под ними? От этого существенно зависят налоговые последствия.