Какие налоги нужно платить при продаже недвижимости в собственности менее 3 лет?
Какие налоги нужно платить при продаже недвижимости, если она в собственности менее 3 лет?
, ывыв, г. Москва
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
Уважаемый клиент!
Если недвижимость находилась в собственности менее трех лет, доход от ее продажи по общему правилу облагается НДФЛ. При этом налог уплачивается не обязательно со всей суммы продажи: налоговую базу можно уменьшить на имущественный вычет либо на документально подтвержденные расходы на приобретение недвижимости.
Правовое обоснование
В соответствии со ст. 217.1, 220, 224 и 228 НК РФ доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока владения, подлежит обложению НДФЛ.
С 2025 года к доходам от продажи имущества применяется специальная двухступенчатая шкала: 13 % — к части налоговой базы до 2,4 млн руб. включительно и 15 % — к части налоговой базы свыше 2,4 млн руб.
При расчете налога Вы вправе выбрать наиболее выгодный вариант:
уменьшить доход от продажи жилого дома, квартиры, комнаты, садового дома или земельного участка на имущественный налоговый вычет до 1 млн руб.;
уменьшить доход на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение проданной недвижимости.
Например, если квартира приобретена за 5 млн руб. и продана за 5,5 млн руб., при подтверждении расходов налоговая база составит 500 тыс. руб., а не 5,5 млн руб.
При продаже объекта по цене ниже установленного законом порога, рассчитанного от кадастровой стоимости, для целей налогообложения применяется специальное правило определения дохода по ст. 214.10 НК РФ. Поэтому перед расчетом налога необходимо сопоставить цену сделки с кадастровой стоимостью объекта.
Обратите внимание: общий минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет, а трехлетний срок применяется, в частности, при наследовании, приватизации, дарении от близкого родственника, получении имущества плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже единственного жилья при соблюдении условий закона.
См. еще: https://www.nalog.gov.ru/rn56/news/tax_doc_news/13746060/
Алгоритм действий
Шаг 1. Определите основание и дату возникновения права собственности.
Шаг 2. Установите, истек ли применимый к Вашей ситуации минимальный срок владения.
Шаг 3. Сравните два способа уменьшения налоговой базы: имущественный вычет и подтвержденные расходы на приобретение.
Шаг 4. Рассчитайте налоговую базу с учетом правил определения дохода исходя из кадастровой стоимости.
Шаг 5. При наличии обязанности по декларированию представьте декларацию 3-НДФЛ в установленный законом срок и уплатите исчисленный налог.
Выводы
При продаже недвижимости, которой Вы владели менее трех лет, НДФЛ по общему правилу уплачивается.
Налог можно уменьшить за счет имущественного вычета либо расходов на приобретение недвижимости.
Для точного расчета необходимо знать вид недвижимости, способ ее приобретения, цену покупки, цену продажи, кадастровую стоимость и дату возникновения права собственности.
В отдельных случаях НДФЛ может не возникнуть даже при продаже недвижимости ранее минимального срока владения, например при применении специальных льгот для семей с детьми при соблюдении установленных условий.
Если мой ответ был для Вас полезен, пожалуйста, уделите несколько секунд и оцените его.
Для меня это действительно важно и помогает другим пользователям увидеть полезные консультации.
Благодарю Вас!
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте!
Ставка налога: при доходе до 2.4 млн — 13%, свыше 2.4 млн — 15%.
Как вы получили имущество?
Похожие вопросы
1150 ₽
Земельное правоЕсли человек не оплатил налог с продажи долей в квартире и у него нет имущества и счетов, что ему грозит? И может ли он не платя налог подать на банкротство через 3 года?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Не платив налог с продажи и не владея им 5 лет?
Здравствуйте. В апреле 2026 года приобрела с аукциона администрации участок в аренду за 516000 руб., июне 2026г. перевела его в собственность. Могу ли я продать участок в этом же году за 925000 руб., не платив налог с продажи и не владея им 5 лет?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
302 ГК РФ защититься от иска о вселении?
Оценка правовых рисков при покупке вторичной недвижимости: выписка несовершеннолетнего перед приватизацией, риск по ст. 37 СК РФ и занижение цены в истории переходов права.
Добрый день! Планирую покупку однокомнатной квартиры в Москве (дом 2008 года постройки) с использованием ипотечных средств. Я буду третьим собственником. В ходе самостоятельной проверки документов и получения информации из баз данных (ЕГРН, архивная выписка из домовой книги, ФССП, судебные базы) был выявлен ряд серьезных потенциальных рисков. Прошу дать правовую оценку ситуации.
Хронология переходов права и выявленные факты:
ЭТАП 1: Первичная приватизация (Продавец-1)
По данным архивной выписки из домовой книги:
02.10.2001 г. — родилась дочь Продавца-1.
22.12.2009 г. — Продавец-1 и его несовершеннолетняя дочь (8 лет) были зарегистрированы по месту жительства в данной муниципальной квартире.
08.04.2010 г. — несовершеннолетняя дочь снята с регистрационного учета (выписана на другой адрес к матери).
17.08.2010 г. — подписан Договор передачи квартиры в собственность (приватизация) ТОЛЬКО на Продавца-1. Дочь в приватизации не участвовала.
07.02.2011 г. — зарегистрировано право собственности Продавца-1.
(Примечание: на данный момент дочери 25 лет).
ЭТАП 2: Первая продажа (Сделка 2013 года)
31.05.2013 г. — Продавец-1 продает квартиру Текущему собственнику (Продавец-2).
Сделка была проведена с занижением стоимости (квартира была в собственности менее 3 лет): в ДКП указан 1 млн рублей, на остальные 5,5 млн рублей есть расписка за «неотделимые улучшения».
ЭТАП 3: Текущий собственник (Продавец-2) и предстоящая сделка (2026 год)
Продавец-2 владеет квартирой 13 лет (с 2013 года).
Квартира приобреталась ею до брака, однако с 2024 года она состоит в официальном браке. Риэлтор утверждает, что нотариальное согласие супруга не нужно, так как имущество добрачное.
У Продавца-2 есть несовершеннолетний ребенок (2015 г.р.), который, по заверению стороны продавца, в данной квартире никогда не был прописан.
Продавец-2 является действующим генеральным директором и учредителем ООО (выручка ~150 млн руб., в последнее время наблюдается падение прибыли). Личных банкротных исков нет.
По данным базы мировых судов, в январе 2025 года в отношении Продавца-2 было вынесено и вступило в силу решение о взыскании долга в пользу Фонда капитального ремонта (ФКР). Исполнительных производств в ФССП на данный момент нет.
Позиция риэлтора продавца:
Риэлтор настаивает на быстром выходе на сделку, аргументируя безопасность тем, что:
По нарушению прав ребенка при приватизации давно истек срок исковой давности (девушке уже 25 лет, прошло более 3 лет с ее совершеннолетия).
Занижение цены было в 2013 году, объективный 10-летний срок давности по оспариванию сделок уже истек.
Предлагается сделать титульное страхование, которое «полностью закроет» риск по приватизации.
МОИ ВОПРОСЫ К ЮРИСТАМ:
Блок 1. Выписка несовершеннолетнего перед приватизацией (Главный риск)
Как суды (и ВС РФ) трактуют выписку 8-летнего ребенка за 4 месяца до заключения договора передачи квартиры в собственность? Является ли это намеренным лишением несовершеннолетнего права на участие в приватизации?
С какого момента реально начинает течь срок исковой давности в данной ситуации? Прав ли риэлтор, что срок истек в 21 год (18 лет + 3 года), или он начнет течь с момента, когда девушка фактически узнает о нарушении своего права? Применим ли здесь 10-летний объективный СИД (учитывая, что приватизация была до поправок 2013 года)?
Если 25-летняя дочь сейчас подаст иск, что именно она будет требовать: признания сделки недействительной и истребования доли (титула) ИЛИ признания за ней бессрочного права пользования (вселения)?
Поможет ли мне статус добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) защититься от иска о вселении? Спасет ли в случае такого иска титульное страхование (ведь право собственности я не утрачу, просто получу жильца)?
Какой документ (например, справка об участии дочери в приватизации по новому адресу или ее нотариальное заявление об отсутствии претензий) может 100% гарантированно закрыть этот риск без суда?
Блок 2. Текущий супруг (ст. 37 СК РФ)
6. Учитывая, что квартира куплена Продавцом-2 до брака, существует ли реальный риск признания квартиры совместной собственностью из-за возможных вложений текущего супруга в ремонт (дом 2008 года, квартира в приличном состоянии)? Достаточно ли будет нотариального заявления Продавца-2 о покупке вне брака и гарантийного пункта в ДКП об отсутствии вложений за счет совместных средств?
Блок 3. Прочие риски (Капремонт и Банкротство)
7. Учитывая суд с ФКР в 2025 году, достаточно ли для безопасности получить свежую справку об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт (с нулевым балансом), чтобы этот долг по закону не перешел на меня?
8. Какие минимальные формулировки в ДКП порекомендуете включить для защиты меня как добросовестного покупателя от субсидиарной ответственности Продавца-2 (как гендиректора ООО) в случае ее потенциального банкротства в будущем?
Буду благодарен за развернутый ответ со ссылками на актуальную судебную практику!
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Только если это договор купли-продажи и не прошло еще трех лет с момента покупки машины?
26 июня было заседание, где суд принял решение о разводе с супругом. Подскажите:
1. с какого момента развод будет считаться состоявшимся? С 26 июня или позже?
2. хочу переоформить машину, купленную в браке, на себя, не разберусь, в каком случае надо платить НДФЛ? только если это договор купли-продажи и не прошло еще трех лет с момента покупки машины?
3. при договоре дарения между супругами и бывшими супругами - в каком-то случае понадобится платить налог?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
5, налог будет в том же объеме?
Доброго дня! Есть квартира, оформлена дарственная в начале 2024 (ближайшими родственниками). Знаем, что при продаже раньше 3-х лет, необходимо платить налог. Недавно нашли информацию, что если квартира является единственным жильем/собственностью и планируется покупка на улучшение условий (у нас 1к кв. планируется покупка 2к кв.), возможна продажа раньше и налог взиматься не будет.
1. Подскажите, правда ли это? Или все равно необходимо выждать 3 года и потом возможна продажа?
2. И если все таки продажа осуществилась раньше, чем через 3 года (через 2.5), налог будет в том же объеме?
3. Есть ли какие-то возможности продажи квартиры раньше срока, без уплаты или уменьшения налога?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.