Здравствуйте, можно ли рассчитывать на расторжение договора со стороны покупателя без штрафных санкций, если в предварительном договоре указан неверно продавец, т.е. не собственник земельного участка
Здравствуйте!
Да, в такой ситуации у покупателя есть основания расторгнуть предварительный договор без штрафных санкций — но важно правильно выстроить аргументацию. Я бы сказала так: сама по себе ошибка (указание не собственника) — это не автоматический пропуск без последствий, но даёт покупателю веский довод, чтобы суд или вторая сторона признали расторжение обоснованным.
Суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) в том, что стороны обязуются в будущем заключить основной договор на согласованных условиях. Если в предварительном договоре указан человек, который не является собственником, возникает фундаментальная проблема: предмет сделки не может быть исполнен. Нельзя продать то, чем продавец по документам не владеет. По сути, условие о продавце — это часть согласования предмета, и ошибка здесь подрывает саму основу договора. Покупатель вправе считать, что существенное условие не согласовано, и требовать расторжения без применения штрафных санкций, которые обычно наступают при одностороннем отказе без веской причины.
Как действовать на практике
Не стоит сразу писать отказ — лучше пойти по пути диалога или сразу в суд с иском о расторжении. В иске нужно будет доказать, что ошибка существенная: например, показать выписку из ЕГРН, где собственником значится другое лицо, и объяснить, почему из-за этого заключение основного договора невозможно.
Часто стороны решают вопрос мирно: подписывают соглашение о расторжении. В этом документе прямо прописывают, что штрафные санкции не применяются, и фиксируют порядок возврата любых внесённых сумм (аванса, задатка). Это самый спокойный вариант — он избегает суда и чётко закрывает вопрос.
Если продавец не согласен, покупатель обращается в суд. Суд, установив, что ошибка в указании продавца делает исполнение невозможным, с высокой вероятностью встанет на сторону покупателя и расторгнет договор без взыскания санкций.
Важное предупреждение:
Всё зависит от конкретных формулировок в вашем договоре. Иногда в предварительном договоре есть «запасной» механизм: например, условие, что если продавец не сможет подтвердить права, стороны вправе расторгнуть сделку без штрафов. Если такое условие есть — используйте его как главный аргумент. Также критично, как именно сформулирована ошибка: иногда это техническая опечатка (например, лишняя буква в фамилии), а иногда — принципиальное несоответствие (указан человек, у которого вообще нет прав на участок). От этого будет зависеть оценка суда.
Добрый день, к очень аргументированному ответу коллеги я бы добавил следующее. 1) Обязанным лицом заключить основной договор становится лицо, которое его заключило. Если в ПДКП продавцом значится не собственник участка, соответственно, этот человек не может заключить основной ДКП.
2) Чтобы сработали штрафные санкции, от покупателя требуется особое поведение: до истечения срока, в течение которого согласно тексту ПДКП должен быть заключён основной ДКП, покупатель должен направить продавцу требование о заключении основного договора. Очень редко кто так делает, не понимая механики работы предварительного договора.
3) У предварительных договоров есть одна интересная особенность: по истечении согласованного срока на заключение основного договора предварительный договор преуращает свое действие без каких-либо негативных последствий для сторон. Считается, что стороны решили не заключать основной договор.
Поэтому из вашей ситуации можно выйти. Предлагаю вам сбросить мне текст вашего предварительного договора, и я смогу более точно определить возможности выйти из сложившейся ситуации.
