Какие еще варианты у нас есть, если он не согласится?

: Каков, по вашей практике, реальный шанс успешного проведения и регистрации такой сделки в Росреестре с наложением залога в пользу физлица-продавца?

 Здравствуйте

Исходя из этих данных -100%.

Росреестр ваши расчеты не волную от слова совсем. Залог они зарегистрируют- а дальше это проблемы сторон- как и за что они будут платить. Но все эти условия должны быть отражены в договоре. Правда держать депозит нотариуса аж 10 лет — это сложно и дорого, да и многое может измениться. Как вариант — через банк проще это сделать.

ГК

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Какие существенные условия и защитные механизмы (санкции за просрочку платежа, порядок расторжения договора в случае форс-мажора) обязательно необходимо включить в текст договора, чтобы максимально защитить меня как покупателя от риска того, что продавец через несколько лет попытается «передумать» и оспорить сделку?

 тогда уж сам договор заверяете нотариально, если вы боитесь, что продавец пойдет потом в отказ.

Тут не форс мажор в общем то опасен, а больше риски- дееспособен ли продавец, не дай бог умрет за это время — что будут делать наследники- попробуют ли оспаривать сделку (вряд ли конечно), но платежи в наследство все равно пойдут, хотя собственность будет уже у вас на объект.

Какие документы (помимо паспортов, выписки из ЕГРН и справки о зарегистрированных лицах) нам необходимо запросить у собственника для первичной проверки объекта на отсутствие скрытых арестов или притязаний третьих лиц?

 выписка из егрн самое главное, данные по банкроству например можно посмотреть онлайн на сайте ефрсб и они регулярно обновляются, тут какие то единых справок нет.

Ну и можете запросить документы в бти на счет перепланировок, были, не были, кадастровый паспорт.

Какие еще варианты у нас есть, если он не согласится?

 Если он не согласится, то никакой сделки не будет и принудить к этому невозможно.

Долги жкх никак не обязывают собственника что то кому то продавать.

Здравствуйте.

Предложенный Вами формат сделки вполне соответствует закону, поскольку ст. 488 ГК РФ предусматривает продажу товара (недвижимость это тоже товар) с рассрочкой платежа

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 489 ГК РФ  помимо цены, Вам нужно прописать в договоре порядок, сроки и размеры платежей.

2. Нотариус Вам не нужен, договор может быть заключен в простой письменной форме, в виде единого документа, подписанного сторонами, с указанием всех существенных условий договора.

Можете сразу заключить основной договор купли-продажи, уплатить первый взнос в счет оплаты задолженности за ЖКУ, после чего сдать договор на регистрацию через МФЦ для перехода права и регистрации залога в пользу продавца.

В договоре прописать реквизиты счета в банке, на который Вы будете переводить выкупные платежи.

Нотариальная форма сделки, в действительности, никаким образом не сделает Вашу сделку устойчивее — нотариальные сделки оспариваются точно также и по тем же основаниям, как и не нотариальные.

Какие минимальные и максимальные сроки занимает оформление такого договора через нотариуса и последующая электронная регистрация перехода права собственности?

Если будете проводить сделку через нотариуса, то у Вас больше времени может уйти на ожидания приема — часто у нотариуса время расписано на 1-2 недели вперед. Придется прийти на предварительную консультацию, на которой Вы согласуете формат сделки и необходимые документы, которые может запросить нотариус.

Затем сама сделка, т.е. подписание непосредственно договора и направление на регистрацию в Росреестр. При этом договоры от нотариуса Росреестр регистрирует, как правило, в пределах 1 рабочего дня.

Если сделка будет в простой письменной форме, с подачей непосредственно в Росреестр (в электронной форме) — до 7 рабочих дней, если через МФЦ — до 9 рабочих дней.(ст. 16 ФЗ О государственной регистрации недвижимости)

Какие существенные условия и защитные механизмы (санкции за просрочку платежа, порядок расторжения договора в случае форс-мажора) обязательно необходимо включить в текст договора, чтобы максимально защитить меня как покупателя от риска того, что продавец через несколько лет попытается «передумать» и оспорить сделку?

Просто так, перехотеть он не вправе. Для расторжения договора нужны основания. Для расторжения договора — это существенное нарушение обязательств с Вашей стороны, т.е. если Вы не будете ему выплачивать цену по графику (ст. 450 ГК РФ)

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

 
1) при существенном нарушении договора другой стороной;

при этом расторжение суда возможно только в судебном порядке.

Также сделка может быть оспорена по основаниям, предусмотренным ст. 168-179 ГК РФ, наиболее распространенные случаи, связаны с оспариванием по причине обмана, введение в заблуждение (когда продавцы говорят, что действуют под влиянием телефонных мошенников), а также порок воли продавца (наличие психического заболевания в момент подписания договора, или подписание под воздействием медицинских препаратов, алкоголя, наркотиков).

От этого застраховаться на 100% нельзя, единственный способ — это не вступать в сделку с лицом, которое по определенным признакам может оспаривать сделку (это психически больные, алко и наркозависимые, социально неблагополучные люди и т.д.)

Какие документы (помимо паспортов, выписки из ЕГРН и справки о зарегистрированных лицах) нам необходимо запросить у собственника для первичной проверки объекта на отсутствие скрытых арестов или притязаний третьих лиц?

Вам надо проверять 3 аспекта: самого продавца, объект и правоустанавливающие документы.

По продавцу нужно запросить сведения о его банкротстве, а также о долгах помимо коммуналки (сайты ФССП и ЕФРСБ, а также сайты судов по его месту жительства).

Также запросить справки от психиатра, нарколога о ненахождении на диспансерном учете по их профилю. Не менее важно присмотреться к продавцу — насколько он адекватен, опрятен, не злоупотребляет ли он алкоголем, не принимает какие-то препараты (обезболивающие, транквилизаторы).

Обязательно узнать о его семейном положении, женат ли, если да — то когда куплена квартира и за счет каких средств — до брака или в период. Если в приобретена в браке по возмездной сделке и не было брачного договора, то стоит запросить согласие супруга или заверение от бывшего супруга.

2. Сам объект — это в первую очередь данный техплана помещения на предмет незаконных перепланировок и переустройств, а также общее техническое состояние (не является ли оно аварийным, непригодным для проживания, не планируется ли к расселению)

3. Документы — самое первое это выписка из ЕГРН (расширенная), в ней указаны все обременения, аресты, прошлые правообладатели и прочие важные обстоятельства относительно титула продавца. Затем правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, дарения, приватизации.

Проверить нет ли в договоре указания на сохранение за кем либо права проживания в помещении.

Если квартира приобретена по наследству, то нет ли в свидетельстве о праве на наследство указания о завещательном отказе в пользу кого-либо.

Запросить справку о лицах зарегистрированных в квартире по месту проживания (пребывания). Если кто-то есть, то к сделке они все должны быть сняты с регистрационного учета.

Если приватизация — то проверить, каков состав семьи указан в договоре приватизации. Если помимо самого собственника указаны члены семьи, то тогда надо затребовать у продавца сведения о лицах, прописанных в квартире на день приватизации, особенно о несовершеннолетних, отказывались ли они от приватизации, когда они выехали и выписались из квартиры и в связи с чем (добровольно, вынужденно).

Это минимум. Лучше затребовать у продавца основные документы (ЕГРН, правоустанавливающие) и обратиться к юристу за платной проверкой.

Какие еще варианты у нас есть, если он не согласится?

Принудить его продать квартиру Вы не можете.

Если в квартире отключат подачу коммунальных ресурсов (электричество, вода), то Вы можете ставить вопрос о расторжении договора найма в связи с существенным нарушением условий договора и возмещение убытков в связи с совершением наймодателем действия (бездействия), которое делает невозможным проживание в квартире.

Каков, по вашей практике, реальный шанс успешного проведения и регистрации такой сделки в Росреестре с наложением залога в пользу физлица-продавца?

 Здравствуйте.

Собственно единственная проблема в данном случае — получить согласие на эту сделку от продавца. Если на момент совершения сделки никаких обременений на квартиру не будет, то каких-то препятствий для ее совершения и регистрации перехода права собственности не будет. Но вот насчет согласия на такую сделку и на такие ее условия со стороны продавца, оценить перспективы невозможно.

Отдельно стоит отметить необходимость тщательной проверки истории приобретения квартиры, статуса самого продавца (учитывая. что он не платит за коммуналку, получая при этом деньги от Вас, не исключено, что он находится в предбанкротном состоянии), его состояния психического здоровья, дееспособности, семейного положения и т.д.   

Какие минимальные и максимальные сроки занимает оформление такого договора через нотариуса и последующая электронная регистрация перехода права собственности?

 Вы изъявляете намерение оформить сделку через нотариуса сознательно? Дело в том, что по закону такая сделка нотариального удостоверения не требует. Но разумеется, любой нотариус с удовольствием удостоверит ее. Согласно ст. 16 Закона «О государственной регистрации недвижимости» сроки до 9 рабочих дней (с учетом подачи документов через МФЦ). Если будете удостоверять сделку нотариально, то нотариус сам может по Вашему запросу подать документы на регистрацию, что существенно ускорит процедуру.

Какие существенные условия и защитные механизмы (санкции за просрочку платежа, порядок расторжения договора в случае форс-мажора) обязательно необходимо включить в текст договора, чтобы максимально защитить меня как покупателя от риска того, что продавец через несколько лет попытается «передумать» и оспорить сделку?

 Любые механизмы, которые Вы можете включить в договор могут дать сбой ввиду проблем на стороне продавца. Именно поэтому необходимо активно проработать вопросы, связанные с историей квартиры и личностью продавца, чтобы хотя бы с этой стороны не возникло что-то наподобие «эффекта Долиной».

Несколько лет это конечно слишком долго, поскольку ничтожной эта сделка точно не будет, если и захочет продавец ее оспорить, она может быть только оспоримой, а для такой сделки срок исковой давности сокращенный — 1 год (п.2 ст. 181 ГК РФ). 

Какие документы (помимо паспортов, выписки из ЕГРН и справки о зарегистрированных лицах) нам необходимо запросить у собственника для первичной проверки объекта на отсутствие скрытых арестов или притязаний третьих лиц?

 Справка из ПНД, проверка семейного положения, документы о приобретении квартиры (может быть она была приватизирована и кто-то отказался от приватизации и имеет право постоянного проживания), проверить по ФССП наличие долгов. Важный вопрос наличие нелегализованных перепланировок — но это скорее связано со сложностями при возможной последующей продаже. 

 Какие еще варианты у нас есть, если он не согласится?

Ну а какие тут варианты могут быть. 

1. Расторгнуть договор найма и выехать из квартиры.

2. Перезаключить договор найма с переносом обязанности по оплате на Вас и исполнения этой обязанности напрямую, зачетом погашения Вами задолженности по оплате коммунальных ресурсов в счет предстоящей платы за наем.

3. Предупреждение наймодателя о том, что он не вправе самовольно отказаться от договора найма, что может повлечь за собой негативные последствия в случае, если Вы обратитесь в суд.

Ну и конечно следует выдвинуть ему ряд предложений в спокойном и компромиссном режиме решить создавшуюся проблему.