Обустройство отдельного входа через фасадную стену - это использование общего имущества дома, и здесь всё зависит от того, как квалифицировать работы: если это реконструкция с фактическим присоединением части общего имущества (например, проём становится частью Вашего помещения, увеличивается его площадь) - нужно 100% согласие всех собственников по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Это подтвердил и Пленум ВС в Постановлении № 44 от 12.12.2023.
Но есть важный нюанс, который часто упускают. Если фасадная стена и участок под крыльцо/лестницу не присоединяются к Вашей собственности, а просто используются (проём делается, но площадь помещения формально не меняется, крыльцо остаётся общим имуществом), это уже не реконструкция с уменьшением общего имущества, а вопрос предоставления в пользование части общего имущества третьему лицу - п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Для такого решения достаточно 2/3 голосов на общем собрании, а не 100%. Это принципиально меняет всю тактику, потому что собрать 100% согласия собственников в МКД - задача почти невыполнимая.
Учитывая, что ошибка допущена при строительстве (застройщиком), у Вас есть ещё один рычаг - можно требовать устранения строительного недостатка от застройщика напрямую, минуя вопрос голосования собственников вовсе, если объект на гарантии или если это подтверждённый дефект проекта.
Уважаемый Клиент!
Если нежилое помещение изначально построено и передано собственнику без какого-либо доступа, наиболее безопасный путь — не выполнять самовольное устройство входа, а сначала установить, кто и на каком этапе допустил нарушение проектной документации. В зависимости от обстоятельств можно требовать устранения недостатка от застройщика либо решать вопрос об устройстве входа через собственников МКД.
Правовое обоснование
Согласно части 3 статьи 36 ЖК РФ, согласие всех собственников помещений МКД необходимо, если реконструкция приводит к уменьшению размера общего имущества. Аналогичное требование установлено частью 2 статьи 40 ЖК РФ, когда реконструкция или перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества.
Поэтому необходимость именно 100-процентного согласия зависит от технического решения по устройству входа. Если проект предусматривает изменение внешней стены, устройство крыльца, лестницы или иной конструкции с занятием общего земельного участка либо присоединением общего имущества, отсутствие согласия всех собственников является существенным препятствием. Такая позиция отражена и в судебной практике по спорам об устройстве отдельных входов.
Однако в Вашей ситуации важно другое: если помещение было создано застройщиком как самостоятельный объект недвижимости, но фактически пользоваться им невозможно из-за отсутствия доступа, необходимо исследовать проектную документацию, договор приобретения помещения, акт приема-передачи и технический план. Само по себе отсутствие 100-процентного согласия собственников не должно автоматически переносить на собственника помещения последствия строительной или проектной ошибки застройщика.
Алгоритм действий
Шаг 1. Получить проектную документацию МКД и технический план помещения и установить, какой доступ в помещение был предусмотрен проектом.
Шаг 2. Заказать техническое заключение о возможных вариантах организации доступа. Желательно определить, существует ли вариант, который не уменьшает общее имущество и не требует присоединения его части.
Шаг 3. Если вход был предусмотрен проектом, но фактически не выполнен, предъявить застройщику письменное требование об устранении недостатка. При отказе возможно обращение в суд с требованием об устранении недостатков объекта.
Шаг 4. Если отдельный вход проектом не предусматривался и его создание затрагивает общее имущество, необходимо проводить общее собрание собственников и получать требуемое законом согласие. Самовольное устройство входа создает риск требования о приведении фасада и общего имущества в первоначальное состояние.
Шаг 5. Если согласие получить невозможно, следует рассматривать судебный способ защиты исходя из конкретных документов: требования к застройщику об устранении недостатка, возмещении убытков либо иные требования, соответствующие договору и обстоятельствам приобретения помещения.
Выводы
Устраивать отдельный вход самовольно не следует.
Требование о 100-процентном согласии применяется, если работы уменьшают общее имущество МКД или требуют присоединения его части.
В первую очередь необходимо проверить проект: если доступ был предусмотрен, но не выполнен, основное требование следует предъявлять застройщику.
Если проект изначально создал самостоятельное помещение без какого-либо доступа, перспективы спора зависят от договора приобретения, проектной документации, акта приема-передачи и срока выявления недостатка.
Для определения правильного способа защиты необходимо изучить указанные документы до проведения строительных работ.
Если мой ответ помог Вам, пожалуйста, поставьте положительную оценку, нажав на зелёный значок ⊕ рядом со счётчиком оценок под ответом.
Ваша оценка очень важна для моей работы на платформе.
Благодарю Вас за поддержку!
