Хочу купить часть дома в деревне, дом на три квартиры , с разными входами,две из них разрушены, никто не живет. По документам считается квартира. У собственника в выписке из ЕГРН указано что земля для с/х использования. Межевание в процессе. Стоит ли покупать такой дом? Не будет ли потом с ним проблем. Смогу ли я сделать пристройку к дому? Построить баню? Нужно ли его переводить из квартиры в часть дома?
Здравствуйте, Ви!
Понимаю ваше желание купить уютный уголок в деревне, но ситуация, которую вы описали, — это, честно говоря, настоящий клубок юридических рисков. Покупать такой объект в текущем виде точно не стоит, иначе вы рискуете получить огромную головную боль вместо отдыха.
Вот три главные причины, почему этот дом сейчас выглядит как «мина замедленного действия»:
1. Земля с/х назначения под многоквартирным домом
Это самое опасное противоречие. Раз по документам это квартира, значит, сам дом юридически является многоквартирным.
По закону, на землях сельскохозяйственного назначения (даже если это садоводство или дачное строительство) возведение многоквартирных домов категорически запрещено.
Существует огромный риск, что местная администрация или Росреестр признают этот дом самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями, вплоть до требования сноса или крупных штрафов за нецелевое использование земли.
2. Зависимость от разрушенных «квартир»
Поскольку это единый дом, разделенный на квартиры, у вас с соседями общие фундамент, стены и крыша.
Ремонт и перестройка: Если вы захотите отремонтировать крышу над своей частью, провести газ или сделать пристройку, вам по закону потребуется официальное нотариальное согласие собственников двух других квартир. Раз они заброшены, найти хозяев (или их наследников) будет архисложно. Без их подписей любые ваши действия будут незаконными.
Угроза обрушения: Если соседние две трети дома продолжат разрушаться, это неизбежно потянет за собой и вашу часть (поползет фундамент, просядет общая кровля).
3. Межевание «в процессе»
Покупать недвижимость, у которой земля еще не размежевана — это покупка кота в мешке. Пока процесс не завершен, вы не знаете точных границ участка. Может оказаться, что после межевания перед вашим входом останется полоска земли шириной в метр, а остальное отойдет разрушенным квартирам или муниципалитету.
Что делать в такой ситуации?
Продавцы часто уверяют, что «все оформляется, проблем не будет», чтобы поскорее сбыть сложный объект. Мой вам совет: не отдавайте деньги и не подписывайте никаких договоров, пока документы не будут приведены в идеальный порядок.
Чтобы вы не потеряли деньги и не ввязались в бесконечные суды, этот объект нужно очень жестко проверить. Я могу провести для вас полную юридическую экспертизу:
Посмотрю выписку из ЕГРН и кадастровый план, чтобы понять реальный статус земли.
Оценю, возможно ли вообще перевести этот дом из статуса «квартиры» в статус «жилого дома блокированной застройки» (это спасло бы ситуацию).
Проверю, на каком этапе находится межевание и нет ли там скрытых судов с администрацией.
Если у вас есть на руках выписка из ЕГРН или хотя бы кадастровый номер объекта — напишите мне в личные сообщения.
Я детально изучу документы и прямо скажу, можно ли этот объект «спасти» или от него лучше бежать как можно быстрее.
Если остались вопросы, нужна консультация или документы — переходите в чат.
Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность
С уважением, Иван Севастьянов.
