И как правильно составить договор аренды, чтобы выделить торговую площадь в арендуемом помещении?

Здравствуйте! Договор не прикрепился, поэтому по его условиям вывод не даю, но кадастрового инженера для выделения 30 кв. м обычно не вызывают, если не образуется отдельный объект недвижимости, а для патента важно, чтобы в договоре аренды или приложении были прямо указаны арендуемая часть помещения, ее площадь 30 кв. м, назначение под торговлю и схема расположения этой зоны. Схему можно оформить приложением к договору, подписанным обеими сторонами, лучше на плане БТИ, экспликации или плане арендодателя, поскольку для целей ПСН учитываются инвентаризационные и правоустанавливающие документы, включая договор аренды части помещения, планы и схемы, а розничная торговля на ПСН не применяется при площади торгового зала более 150 кв. м по ст. 346.43 НК РФ. Если хотите, могу помочь в личном чате проверить договор и сформулировать приложение с торговой зоной.

Здравствуйте, Наталья

Можно выделить в договоре аренды и приложении схематично, без кадастрового инженера. При этом необходимо, чтобы налоговая приняла такую схему как правоустанавливающий документ.

Площадь торгового зала определяется по инвентаризационным и правоустанавливающим документам: договор аренды, планы, схемы, экспликации. 

Приглашать кадастрового инженера обязательно только, если вы хотите формировать отдельный объект недвижимости/помещение с собственным кадастровым номером. К примеру, ваш объект по договору, хотите разделить 100 кв. м на два самостоятельных помещения 30 и 70 кв. м. Поэтому для налоговой и аренды достаточно документа, где торговая площадь указана и описана, таким документом может быть приложение к договору аренды с планом и назначением зон. 

Допускается подтвердить схемой (планом) помещения, составленной арендодателем/арендатором и подписанной обеими сторонами, без кадастровой съемки, если схема позволяет четко понять границы зоны торговли.

Указать объект аренды: «Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование помещение общей площадью 100 кв. м…».
 Отдельно прописать: «Для осуществления розничной торговли используется торговая площадь 30 кв. м, расположенная в пределах указанного помещения, границы которой определены в Приложении №… (План торговой площади) и выделяются торговым оборудованием, стеллажами, витринами».

Уточнить, что оставшаяся площадь используется как склад, подсобные, административные зоны и не относится к торговой площади.

Сделать план помещения, можно в графике, указать общие контуры 100 кв. м и внутри выделить контур 30 кв. м. Подписать план обеими сторонами, пронумеровать, указать на нем площадь торговой зоны: «Торговая площадь – 30 кв. м» и приложить в приложение. 

Либо сдать в субаренду, как альтернатива — сдача части площади в субаренду по отдельному договору, чтобы снизить налоговую нагрузку. НК РФ допускает, что в площадь торгового зала не включается площадь, переданная в аренду при наличии соответствующего договора, если из документов видно, что эта часть используется другим лицом, не как торговый зал ИП.

Если остались вопросы, то с удовольствием отвечу в личном чате на этом сайте.
Если, ответ был полезен, то буду благодарен за положительный отзыв. 

С уважением, Елена Щеглова.

Здравствуйте, Наталья!

Наталья, скан договора не прикрепился из-за технического сбоя, но по вашему описанию ситуация абсолютно понятна.

Коллеги правы в том, что вызывать кадастрового инженера не нужно. Но они упустили важнейший практический нюанс, из-за которого предприниматели на патенте часто получают огромные доначисления и штрафы от налоговой при проверках.

Чтобы точно оценить риски, ответьте на два вопроса. Каков точный вид деятельности по вашему патенту? И позволяет ли планировка физически перекрыть доступ покупателям в неторговую зону (70 кв. м.) с помощью витрин или шкафов?

Поскольку я с 2013 года руковожу фирмой Parma Legal и более 30 лет веду комплексное обслуживание бизнеса, включая налоговые споры, я регулярно защищаю клиентов от претензий ФНС по патентной системе. Я отлично знаю, на что именно обращают внимание налоговики.

По закону (ст. 346.43 НК РФ) площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных документов, к которым относится договор аренды со схемами. ФНС обязана принимать схемы, подписанные сторонами. Однако если инспектор придет с осмотром (ст. 92 НК РФ) и зафиксирует, что покупатели свободно ходят по всем 100 кв. м, а перегородок нет, налоговая пересчитает патент со всей площади.

Я советую начать со следующего:

1. Разделите площади в предмете договора. Укажите, что арендуется помещение площадью 100 кв. м, из которых площадь торгового зала составляет строго 30 кв. м, а остальные 70 кв. м используются как склад и подсобные помещения.

2. Составьте графическое Приложение № 1 к договору. Возьмите план БТИ и выделите на нем границы зоны в 30 кв. м штриховкой, подписав как Торговая площадь. Остальные 70 кв. м подпишите как Склад. Скрепите схему подписями обеих сторон.

3. Физически изолируйте складскую зону от покупателей витринами или стеллажами и повесьте табличку Вход только для персонала. На складе не должно быть ценников и выставочного товара.

Переходите в мой личный чат через кнопку Общаться в чате. Я детально изучу ваш договор аренды за 2 часа и разработаю безопасный вариант договора со схемой под ключ за 1 рабочий день.