Как приватизировать чердак над квартирой?

Здравствуйте, Денис.

Приватизируйте квартиру и часть чердака- как часть общего имущества многоквартирного дома (МКД) будет ваша- сам чердак нельзя приватизировать. 

Общее имущество в МКД принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Чердак — общее домовое имущество и им распоряжаются собственники жилых помещений Вашего дома (не подъезда) согласно ЖК РФ:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Здравствуйте, Денис.

Постановление Правительства РФ от 13
августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества
в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и
ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по
управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность» (с изменениями и дополнениями)

Правила
содержания общего имущества в многоквартирном доме
(утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)

6 мая 2011 г., 3 апреля, 14 мая 2013 г., 26 марта 2014 г.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более
одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме
(далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные
лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,
колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет
средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для
автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и
технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в
многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные,
элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 9 ноября 2011 г. N ГКПИ11-1727, оставленным без изменения Определением
Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 17 января 2012 г.
N КАС11-789, подпункт «в» пункта 2 настоящих Правил признан не
противоречащим действующему законодательству в части, предусматривающей
включение в состав общего имущества балконных плит

в) ограждающие несущие конструкции
многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты
перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие
несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции
многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или)
нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования,
перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного
жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен
многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных
государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и
благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома,
включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные
для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки,
гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно Закону о приватизации, приватизировать можно только государственное или муниципальное имущество, это переход собственности от государства в частную собственность граждан или определенных юридических лиц. Крыша — общедомовое имущество, т.е. оно уже принадлежит Вам, только в части пользования. Следовательно приватизировать крашу не представляется возможности.

Уважаемый Денис, 

Чердак. к сожалению, как и любое другое общее имущество многоквартирного дома получить в собственность нельзя, поскольку как отдельный объект гражданского права он не существует (на общее имущество в принципе не может быть свидетельства о праве собственности. )

Здравствуйте Денис!

Если Вы являетесь собственником квартиры в которой Вы живете, и другие квартиры то же приватизированы, и соответственно находятся в собственности жильцов, то чердак как и другие объекты — места общего пользования находятся в общей долевой собственности у всех собственников многоквартирного дома. Кроме того ст. 37 ЖК РФ ограничивает Вас в дальнейшем в праве распоряжения своей долей.  Кроме того, на вас лежит бремя содержания мест общего пользования, как и на остальных собственниках жилых помещений.

Конкретно отвечая на Ваш вопрос, довожу до Вашего сведения, что объектом приватизации с переходом в личное пользования и объектом индивидуальной собственности чердак быть не может, поскольку является местом общего пользования, согласно ст.36 ЖК РФ.

я попытаюсь объяснить не цитатами из законов, а с точки зрения практических действий.
собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат не только те «квадратные метры»,
которые записаны в свидетельствах о праве собственности, но и право общей долевой собственности
на общее долевое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки...).
то есть можете считать, что чердак уже «приватизирован», но только не в вами одним, а всеми собственниками квартир в доме.
в принципе вы можете получить чердак в вашу частную собственность, но:
1) только при условии согласия (заключения договора) со всеми собственниками квартир в доме,
2) с соблюдением всех «формальностей».
прежде всего чердак должен быть «оборотоспособной вещью», то есть
пройти кадастрово-инвентаризационный учет и быть сформированным как объект недвижимого имущества.
если вы претендуете не на весь чердак в доме, а только на его часть, то эта часть
должна пройти кадастрово-инвентаризационный учет и быть сформированной как объект недвижимого имущества. возможно понадобится ремонт, установка перегородок и т.д. и т.п.
на стадии оговорных отношений — «договаривания с другими собственниками» также будет много
«подводных камней».
договариваться нужно сразу — до выполнения всех «формальностей», которые будут весьма затратными.
в то же время будте готовы к тому, что вам может понадобится и подтверждение ранее данных намерений соседей.
многие из них захотят «передумать» — своего рода «легкий шантаж», который может поставить под сомнение весь весь ваш проект приобретения чердака в собственность.
то есть каждый этап требует достаточной юридической квалификации и внимания к деталям
(квартиру, как я полагаю, вы уже приватизировали)

Денис, здравствуйте!

Как уже коллеги сказали выше, чердак является общей долевой собственностью. Если мы откроем п. 3, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, то мы увидим следующую фразу:

Уменьшение
размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с
согласия всех собственников помещений в данном доме путем его
реконструкции.

Т.о. если Вы на общем собрании собственников помещений Вашего многоквартирного дома получите 100 % голосов «за» о передаче в Вашу собственность чердачного помещения, а также решения о реконструкции чердачного помещения, то есть вероятность, что Вы станете собственником.

Если в Вашем доме собственником части помещений является город (в Питере муниципального жилья практически нет, в основном собственником является город), то Вам необходимо заручится поддержкой районной администрации, т.к. они тоже будут участвовать в общем собрании собственников. Сделать это весьма сложно, т.к. город обычно голосует против таких изменений.

Здравствуйте, Денис. Следует уточнить, что вам не может принадлежать на праве собственности ни чердак, ни его часть. Чердаки в многоквартирных домах являются вспомогательными помещениями для обслуживания дома и не могут использоваться для каких-то иных целей — прогулок под луной, или сушки белья. Во-вторых, чердаки являются общей долевой собственностью собственников вех помещений в доме. 

В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ чердак может быть передан в пользование (не в собственность!) решением собственников помещений в многоквартирном доме, принятым на общем собрании при условии, что это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Однако, если в доме много квартир, получить такую возможность будет очень трудно, т.к. согласие требуется от всех собственников дома. Учитывая, что многие могут проживать в другом месте, а кто-то может быть против, на практике такое условие может оказаться невыполнимым.

Бесплатно приватизировать — нет. Можно ли приватизировать платно, то есть выкупить — зависит от многих факторов. Иногда можно арендовать на длительный срок, если большая часть дома   — муниципальная. Иногда можно реконструировать жилое помещение, присоединив к нему чердачный этаж, платно или бесплатно — зависит от согласия собственников жилых помещений.

Во-первых, это должен быть именно  чердак, а не технический этаж, то есть там не должны проходить коммуникации. Если там проходят коммуникации, то как минимум они не должны проходить над конкретным жилым помещением, если планируется присоединение  чердака (мансардного этажа) как жилого помещения.  Имеет значение даже высота потолков (должно быть не менее 2,5 метров) Во-вторых, имеет значение, для  каких целей вы планируете использовать данное помещение — как жилое или как нежилое.

В-третьих, чердак является общим имуществом всех собственников жилых и нежилых помещений в данном доме. То есть, чтобы при наличии возможности выкупа, вы имели право этот выкуп осуществить, вам необходимо будет получить согласие всех собственников квартир в данном доме. Не только на этаже и даже не только в подъезде, а именно всех собственников всех квартир во всем доме.

Если высота потолка 1,8м и менее и/или данное пространство используется для прокладки коммуникаций — это технический этаж (п.2.7. СНиП 31-01-2003 и СНиП 2.08.01-89*). 
Этапы приблизительно следующие
Если аренда, то
1. Получение согласия у общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме на а). реконструкцию (надстройку) жилого дома и б). передачу чердака в аренду или в безвозмездное пользование. Необходимо 2/3 голосов2. Заключение договора аренды или безвозмездного пользования3. Получение технических условий для подключения электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, отопления. 4. Согласовение проекта реконструкции/переустройства/перепланировки, осуществление переустройства, получение акта, внесение изменений в документацию
Если выкуп, то 1. Получение ЕДИНОГЛАСНОГО согласия всех собственников жилых помещений на проведение реконструкции и присоединение чердака к квартире.2. Получение технических условий3. Получение разрешения на реконструкцию4. Реконструкция, ввод в эксплуатацию. 5. Внесение изменений в тех. документацию. 6. Регистрация права собственность на измененное помещение.
Проводитьсяя реконструкция должна в соответствии со СНиПами и с ВСН, в частности ВСН 58-88 (р)«Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»(утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312)

Уважаемый Денис!

Интерес к приватизации чердаков, вызван распоряжением мэра СПб № 128-р от 19.02.1996 года «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях». 

Губернатором Санкт-Петербурга 11.12.1999 г. было издано распоряжение № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра СПб от 19.02.1996 г. № 128-р», по которому (п.1.2) из распоряжения мэра СПб от 19.02.1996 г. № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» исключен п.2.2, который предусматривал согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования. Однако,  собственники жилых помещений МКД обжаловали распоряжение губернатора, ссылаясь на то, что будет нарушено их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе и на общие помещения, несущие конструкции и внеквартирное оборудование. 
Решением Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2000 г. п.1.2. распоряжения губернатора СПб от 11.12.1998 г. № 1244-р и п.2.3. в части указания слова «собственность» в распоряжении мэра СПб от 19.12.1996 г.
№ 128-р. признаны недействительными. На данное решение была подана кассационная жалоба представителем губернатора Санкт-Петербурга. Определением Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 года решение СПб городского суда оставлено без изменения, кассационная жалоба представителя губернатора СПб оставлена без удовлетворения.
Таим образом, чердак относится к общедомовому имуществу и принадлежит всем жильцам многоквартирного дома пропорционально площади их квартир.

Поэтому любая реконструкция, в результате которой чердак или его часть будет присоединена к жилому помещению одного из собственников, а тем более передача чердака в собственность или пользование третьим лицам, возможна только при согласии всех без исключения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирного дома.
Получить такое согласие на практике весьма проблематично, поэтому теоретически такой вариант реконструкции возможен, но практически почти не осуществим.

Удачи!