Девять лет назад я, как индивидуальный предприниматель, сдала юрлицу ФЕНИКС принадлежащее мне нежилое

Здравствуйте 

Проще продлить доп соглашениями действующий договор. Вы как арендодатель продление делаете основного договора аренды, они благодаря этому могут продлить субаренду.

Иначе придется им все договоры расторгать и заключать между собой заново, после заключения с вами. Совершенно лишние действия.

Субаренда не может быть более срока основного договора аренды в рамках ст 618 ГК.

Валентина, здравствуйте.

С учетом того, что 

Затем в течение нескольких лет шли только дополнительные соглашения к первоначальному договору между мной ИП и арендатором КАЛИНКА

 Не вижу смысла, участия в этих отношениях ФЕНИКСа, поскольку фактически у вас отношения складывались напрямую с Калинкой. 

В вашем случае, проще напрямую заключить новый договор аренды с Калинкой, где она будет владеть помещение уже не на праве субарендатора, а на праве арендатора. В этом случае, новый договор не будет зависеть от судьбы основного договора аренды и подчиняться его условиям.

Особенность субаренды, согласно ст. 618 ГК РФ в том, что она следует судьбе основного договора и его прекращение влечет за собой прекращение договора субаренды

Также  срок субаренды ограничен сроком действия договора аренды. Договор субаренды нельзя заключить на срок, который его превышает (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Заключить дополнительное соглашение к договору субаренды при прекращении действия основного договора у Вас не получится.

Если Калинка намерена и прежде владеть помещением на основании субаренды, то Вам потребуется продлевать действие основного договора аренды с Фениксом и уже после этого между ним и Калинкой будет продлен договор субаренды.

Здравствуйте!

Лучше не продлевать старый договор с ФЕНИКСОМ, а оформить новый прямой договор аренды с КАЛИНКОЙ, если именно КАЛИНКА сейчас фактически пользуется зданием и Вы хотите дальше работать именно с ней.

Дополнительное соглашение к старому договору меняет договор только между его сторонами. По п. 1 ст. 450 ГК РФ:

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Если первоначальный договор был между Вами и ФЕНИКСОМ, то продлив этот договор с участием КАЛИНКИ без замены арендатора, может возникнуть риск спора на предмет кто арендатор и кто отвечает перед Вами за плату, состояние здания и освобождение помещения.

То, что КАЛИНКА в прошлых дополнительных соглашениях указывала себя арендатором, само по себе еще не означает замену ФЕНИКСА на КАЛИНКУ. Такая замена должна быть оформлена как передача прав и обязанностей арендатора. По п. 2 ст. 615 ГК РФ

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если такого трехстороннего соглашения нет, лучше сейчас подписать новый договор напрямую.

Субаренда зависит от основного договора аренды. По п. 2 ст. 615 ГК РФ:

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Поэтому право КАЛИНКИ пользоваться помещением через субаренду существует только пока действует основной договор аренды между Вами и ФЕНИКСОМ.

По п. 1 ст. 618 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если срок аренды истекает и стороны хотят продолжить отношения, то по смыслу ст. 621 ГК РФ речь идет не просто о продлении прежнего договора, а о заключении договора на новый срок. Ст. 621 ГК РФ предусматривает, что

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Это означает, что стороны вправе изменить арендатора, размер арендной платы, срок аренды и другие условия.

Если договор будет на срок не менее года, его нужно регистрировать. По п. 2 ст. 651 ГК РФ:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если хотите избежать регистрации, срок можно установить менее одного года, например на 11 месяцев, но можно сделать пролонгацию в договоре.

Таким образом, я бы рекомендовала подписать с ФЕНИКСОМ соглашение о прекращении старого договора с даты окончания срока или с согласованной даты, отдельно зафиксировать отсутствие задолженности и претензий, получить акт возврата здания от ФЕНИКСА, затем подписать новый договор аренды с КАЛИНКОЙ и акт передачи здания КАЛИНКЕ.