Здравствуйте, Елена!
Здравствуйте!
В Вашей ситуации я бы не рекомендовал сразу оформлять дарение комнаты дочери без участия бывшего супруга.
С учетом того, что комната приобретена в браке, безопаснее сначала оформить у нотариуса соглашение о разделе имущества бывших супругов, по которому комната полностью остается за Вами, и только после этого дарить ее дочери.
На основании ст. 34 СК РФ:
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Также в этой же статье указано, что общим имуществом являются приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены.
То есть сам по себе факт регистрации комнаты только на Вас еще не исключает возможных претензий бывшего супруга.
По первому вопросу.
Подарить комнату дочери технически возможно, поскольку право зарегистрировано за Вами. Но юридический риск состоит в том, что бывший супруг может в дальнейшем заявить, что комната является совместно нажитым имуществом и сделка совершена без его согласия.
На основании п. 3 ст. 35 СК РФ:
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариальное согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Кроме того, по п. 2 ст. 576 ГК РФ:
Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.
Поэтому дарение без предварительного урегулирования вопроса с бывшим супругом оставляет риск спора.
По второму вопросу.
Риски оспаривания есть, но они не выглядят безусловными.
В Вашу пользу будут работать следующие обстоятельства:
● с момента расторжения брака прошло около 17 лет;
● имеется переписка 2010 года, из которой следует, что бывший супруг знал о комнате и обсуждал ее при фактическом разделе имущества;
● имущество после развода фактически было разделено;
● бывший супруг письменно сообщил, что не возражает против перехода комнаты дочери.
На основании п. 7 ст. 38 СК РФ:
К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Но важно учитывать, что срок считается не автоматически с даты развода. Верховный Суд РФ разъяснил, что течение трехлетнего срока по требованиям о разделе имущества следует исчислять не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Поэтому переписка 2010 года имеет существенное значение: она может подтверждать, что бывший супруг давно знал о комнате и о фактическом разделе имущества, но длительное время требований не заявлял. Однако, такая переписка требует дополнительного изучения.
По третьему вопросу.
Если одаряемым будет внук, принципиально риск со стороны бывшего супруга не исчезает. Для него это также будет отчуждение спорного, по его мнению, совместного имущества третьему лицу.
Более того, если бывший супруг письменно выразил отсутствие возражений именно против передачи комнаты дочери, то дарение внуку будет слабее с точки зрения доказательств его согласия.
Если внук несовершеннолетний, добавляется еще один практический риск: последующая продажа комнаты потребует соблюдения правил защиты имущественных прав несовершеннолетнего, как правило — с участием органов опеки. Поэтому для Вашей конечной цели, то есть последующей продажи объекта и покупки недвижимости для дочери, вариант с внуком менее удобен.
По четвертому вопросу.
Да, у нотариуса можно оформить документ, которым бывший супруг подтвердит отсутствие возражений.
Но я бы рекомендовал не ограничиваться простой формулировкой «претензий не имею». Наиболее правильно оформить именно нотариальное соглашение о разделе имущества бывших супругов.
На основании п. 2 ст. 38 СК РФ:
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
В таком соглашении можно указать, что комната признается Вашей собственностью, бывший супруг на нее не претендует, компенсацию не требует, возражений против дальнейшего распоряжения комнатой Вами, в том числе путем дарения дочери, не имеет.
По пятому вопросу.
Наиболее безопасный вариант действий:
● сначала оформить у нотариуса соглашение о разделе имущества бывших супругов, по которому комната закрепляется за Вами;
● затем зарегистрировать соответствующие изменения в Росреестре,
● после этого оформить договор дарения комнаты дочери.
Такой вариант лучше, чем просто брать согласие на дарение.
Таким образом, учитывайте, что дарение дочери без согласия бывшего супруга возможно технически, но не является самым безопасным вариантом. С учетом Вашей цели минимизировать будущие риски лучше сначала нотариально оформить раздел имущества, закрепить комнату за Вами, а уже затем передать ее дочери по договору дарения. Вариант с внуком менее предпочтителен, особенно если он несовершеннолетний.
Это обстоятельство на ситуацию не повлияет — риск оспаривания сделки останется.
Так брак между Вами расторгнут, то нотариус, скорее всего, не сможет оформить нотариальное согласие супруга на сделку.
В практике сопровождения сделок по продаже недвижимости, такой собственник пишет собственноручно заверения, что не возражает против дарения дочери спорной комнаты и что не имеет притязаний на это имущество. После чего подписывает в присутствии нотариуса, нотариус свидетельствует подпись.
В дальнейшем, если он инициирует спор о действительности сделки, можно будет ссылаться на злоупотребление правом с его стороны и на недопустимое противоречивое поведение участника оборота (п. 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ), и суд в оспаривании сделки откажет.
В идеале Вам с бывшим супругом сходить к нотариусу и заключить соглашение о разделе имущества супругов (ст. 38 СК РФ)
по которому комната переходит в Вашу единоличную собственность. Это должно полностью свести все риски, связанные с оспариванием дарения на нет.