Здравствуйте, Жан!
Чтобы минимизировать собственные риски как покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке, можно запросить полный пакет документов у Продавца (мой разработанный перечень по которому я работаю с гражданами):
— Паспорт гражданин РФ, регистрация на территории РФ;
— стоимость квартиры должна быть среднерыночной на рынке по продаже вторичной недвижимости;
—обязательно сделать скриншоты аналогичных объявлений на известных площадках;
— выписку из ЕРГН с переходом прав собственности с момента постройки дома и ввода в эксплуатацию;
— выписку из ЕГРН о праве собственности;
— тщательно проверить основание возникновения права собственности на квартиру: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, приватизация и т.д. (каждый документ очень важен и имеет очень много нюансов);
— наличие технического паспорта (нет неузаконенной перепланировки);
— справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, капитальному ремонту, электроэнергии;
— справка о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц;
— нотариальное согласие супруги на отчуждение имущества п. 3 ст. 35 СК РФ.
— проверить ФИО Продавца на сайте судебных приставов о наличии задолженностей ФФСП;
— запросить по возможности выписку НБКИ — бюро кредитных историй: сделать анализ всех предоставленных сведений какие кредиты брал, как погашал, ипотека или в основном потребительские, банки или МФО и т.д.
— сайт ЕФРСБ (Проходил ли Продавец процедуру банкротства);
— обязательно заключить предварительный договор купли-продажи;
— если в сделке привлечены несовершеннолетние собственники, то необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства п.3 ст. 35 СК РФ;
— если владелец квартиры старше 60 лет, желательно, чтобы он прошёл психиатра в ПНД за 1-2 дня до сделки;
— если собственник квартиры старше 60 лет продает свое единственное жилье и ничего при этом не приобретает, этот факт должен насторожить;
—использование банковского аккредитива — банк перечислит средства продавцу только при предъявлении документов, подтверждающих исполнение (регистрацию перехода права собственности на Покупателя и т. п.).
Следующие важные аспекты, когда сохраняются риски покупки:
— оформить Покупателю -Титульное страхование — страхование риска, если суд признает сделку недействительной. Если вы застраховали свой статус собственника квартиры — именно его называют титулом, а Продавец оспорит ваше право собственности в суде, страховая компания выплатит Вам компенсацию.
— Сделку по договору купли — продажи оформить у нотариуса с видеофиксацией.
Съемка проходит с согласия участников сделки. Как показывает практика, у добросовестных граждан это протеста обычно не вызывает. А вот люди, планирующие недобросовестные действия, видеоследы стараются не оставлять.
В случаи оспаривания сделки в будущем и признания ее недействительной, видеоматериалы от нотариуса будут служить доказательством в суде того, что Продавец дееспособный, адекватный, четко осознавал свои действия, последствия ее совершения в момент совершения сделки.
В заключении могу порекомендовать Вам: сделку совершать при помощи грамотного юриста в сфере недвижимости, защищая Ваши интересы..
Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.
Всего Вам доброго и большой удачи!
Вам необходимо проверить, приобреталась ли недвижимость продавцами в период брака, и если да, то потребовать от продавца нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на основании ст. 35 Семейного Кодекса РФ:
Также получите актуальную выписку из ЕГРН на продаваемую квартиру, чтобы убедиться, что она не находится в залоге только у банка по ипотеке и не имеет других ограничений и обременений.
Кроме того, рекомендую Вам проверить продавца на предмет наличия/отсутствия задолженностей на сайте ФССП и наличие судебных споров на сайте суда по месту жительства продавца, а также на наличие дела о банкротстве на сайте арбитражного суда.
Потребуйте от продавца справку о зарегистрированных в квартире лицах и наличие или отсутствие задолженности по жилищным и коммунальным услугам.
Обращаю Ваше внимание на то, что согласно ст. 158 Жилищного Кодекса РФ задолженность по платежам за капитальный ремонт переходит новому собственнику.
Также нелишним будет и проверить дееспособность продавца, тем более, если у него преклонный возраст.
Кроме того, Вы можете обратиться к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи, и нотариус проверит законность сделки, при этом, стоимость услуг нотариуса и госпошлина будут явно меньше оплаты услуг риэлтора
Обратите свое внимание, приобрел ли продавец жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала, использовались ли средства мат.капитала для погашение ипотеки. Если средства мат.капитала были использованы, то узнайте были ли выделены детям доли в недвижимом имуществе или нет, поскольку в силу статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
Если доли выделены, то было ли получено согласие органа опеки и попечительства на продажу долей, поскольку в силу статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» и ст. 37 Гражданского Кодекса РФ согласие органа опеки и попечительства при продаже имущества несовершеннолетнего обязательно.
Если квартира была когда-то приватизирована, то узнайте, были ли отказавшиеся от своей доли при приватизации и кто в квартире зарегистрирован на момент сделки, поскольку в силу статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», лицо отказавшееся от приватизации сохраняет право пользования жилым помещением и признать его утратившим правом пользования данным жилым помещением будет довольно затруднительно (если он там зарегистрирован).
Рекомендую изучить жилое помещение, если приобретаете его в многоквартирном доме, на наличие незаконной перепланировки, поскольку в силу статьи 29 Жилищного кодекса РФ:
Более подробные консультации с изучением документов и составлением договора Вы можете заказать при обращении ко мне в чат на платной основе. Обращайтесь. Буду рад Вам помочь.
Увы, но до настоящего времени нет никаких гарантированных на 100% способов защиты на проверку дееспособности продавца.
Конечно, чтобы покупатель был признан добросовестным, действовавшим в сделке с должной осмотрительностью, необходимо потребовать от продавца справки о том, что он на учёте у психиатра и нарколога не состоит, предложить ему пройти освидетельствование у психиатра в день сделки, сделку заключать под видеозапись и лучше нотариально её удостоверить.
Однако, риски всё равно даже при таких действиях остаются.
Поэтому лучше заключить договор страхования титула на тот случай, если сделка будет признана недействительной, то покупателю произведут страховое возмещение стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.