Что делать с арендатором, который не выходит на связь и с оставшимся у собственника залогом?

Здравствуйте!

Рассмотрим два аспекта: взаимодействие с арендатором, который не выходит на связь, и судьбу залога.

Действия с арендатором

Если арендатор перестал выходить на связь, а в квартире проживают посторонние лица (не указанные в договоре), это является нарушением условий договора. В такой ситуации можно предпринять следующие шаги:

Проверить условия договора. Изучите договор аренды: там должны быть прописаны права и обязанности сторон, порядок расторжения договора, последствия нарушения условий (например, просрочки оплаты, несанкционированного подселения жильцов). Особое внимание уделите пунктам о количестве проживающих, порядке расторжения договора и последствиях нарушения условий. 

Направить письменное уведомление. Отправьте арендатору официальное письмо (с описью вложения и уведомлением о вручении) с требованием объяснить ситуацию, расторгнуть договор и освободить квартиру. В письме укажите, что в случае отсутствия ответа или невыполнения требований вы будете вынуждены обратиться в суд. 

Фиксация нарушений. Соберите доказательства нарушений:

— акты о состоянии квартиры на момент заселения и после инцидента с несовершеннолетними (с фото- и видеосъёмкой);

— жалобы соседей на шум;

— документы, подтверждающие факт проживания в квартире лиц, не указанных в договоре;

— переписку с арендатором (если она есть).

Обращение в суд. Если арендатор не реагирует на уведомления, подайте исковое заявление в суд о расторжении договора аренды, взыскании задолженности (если есть), возмещении ущерба (если он не был полностью покрыт залогом) и выселении лиц, незаконно проживающих в квартире. В иске ссылайтесь на существенные нарушения договора со стороны арендатора (например, несанкционированное подселение, нарушение правил проживания, невыплата арендной платы). 

Исполнительное производство. После вступления решения суда в силу получите исполнительный лист и передайте его в службу судебных приставов для принудительного выселения и взыскания долгов. 

Важно: не предпринимайте самовольных действий (смена замков, вынос вещей и т. п.) — это может быть расценено как самоуправство и повлечь юридическую ответственность. 

Судьба залога

Залог (обеспечительный платёж) по договору аренды обычно предназначен для покрытия долгов, неустойки или ущерба, причинённого имуществу. Что делать с залогом, зависит от условий договора и обстоятельств дела:

Проверить договор. Изучите условия о залоге:

— какой размер залога был установлен;

— в каких случаях допускается его удержание;

— порядок возврата залога.

Если договор позволяет удержать залог в счёт возмещения ущерба, и вы имеете доказательства причинения ущерба (акт, фото, расчёт стоимости ремонта), то вы вправе зачесть сумму залога в счёт покрытия убытков. Однако убедитесь, что сумма залога не превышает размер подтверждённого ущерба. 

Если залог превышает сумму ущерба или других долгов, остаток должен быть возвращён арендатору. Если арендатор не выходит на связь, можно направить ему письменное требование о возврате части залога с указанием суммы и реквизитов для перевода.

Если договор не предусматривает удержания залога или вы не можете документально подтвердить право на его удержание, то залог должен быть возвращён арендатору. В этом случае, если у вас есть долги или ущерб, их придётся взыскивать через суд отдельно. 

Если арендатор не реагирует на требования о возврате части залога, а вы имеете право его удерживать, можно включить требование о взыскании оставшейся суммы в исковое заявление в суд наряду с другими требованиями (расторжение договора, выселение, возмещение ущерба и т. п.).

Совет: сохраните все документы, связанные с залогом (договор, акт приёма-передачи, расписки, чеки), — они могут понадобиться в суде.

Здравствуйте. В данной ситуации арендатор нарушил условия пользования квартирой: допустил проживание/нахождение посторонних лиц, фактически оставил квартиру без контроля, допустил шум и причинение ущерба. По ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, по ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а по ст. 616 ГК РФ обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Если договором предусмотрен залог/обеспечительный платеж, то по ст. 381.1 ГК РФ собственник вправе удержать его в счёт задолженности, ущерба, неустойки и иных обязательств арендатора, но удержание нужно оформить документально: составить акт осмотра квартиры, зафиксировать повреждения фото и видео, приложить объяснения соседей, материалы вызова полиции, расчёт ущерба и задолженности, после чего направить арендатору письменное уведомление о расторжении договора и зачёте залога в счёт причинённого ущерба.

Если ущерб уже полностью оплачен несовершеннолетними или их законными представителями, то залог нельзя просто оставить себе «на всякий случай». Его можно удержать только в пределах реальных подтверждённых требований: неоплаченная аренда, коммунальные платежи, уборка, ремонт, замена имущества, неустойка, если она предусмотрена договором. Остаток после зачёта подлежит возврату арендатору, иначе он сможет требовать его обратно как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. Если арендатор не выходит на связь, направьте уведомление по адресу, указанному в договоре, заказным письмом с описью вложения, а также продублируйте в мессенджеры. Могу помочь подготовить уведомление о расторжении договора, акт осмотра квартиры и документ о зачёте залога, чтобы у собственника была нормальная правовая фиксация и не возникло встречных претензий.