Если да, то как это можно сделать?

1) Какие налоги я должен заплатить? Я обязан оплатить налог именно по УСН с продажи?

 Добрый день! Поскольку имущество использовалось в предпринимательской деятельности с продажи Вы уплачивает налог в рамках УСН ( п. 3 ст. 346.11 НК РФ), в зависимости от размера выручки ндс (если вышли за лимит уже)

2) Если покупатель тоже ИП, то каким образом можно осуществить продажу.

 продажа в любом случае договором купли-продажи осуществляется, расчеты через расчетный счет

Могу ли я продать помещение физ лицу? Могу ли я осуществить продажу через Домклик и получить средства на свой счёт физ лица, или обязательно на расчётный счёт ИП?

 продать можете, можете и средства получить, но это нарушение, деньги должны поступить на расчетный счет ИП

ить оплату наличными? Если да, то как это можно сделать?

 если покупатель физлицо то да, можете, в этом случае лит по наличным не применяется

Здравствуйте Павел!

С 2025 года ИП на УСН стали плательщиками НДС. Если доход за предыдущий календарный год превысил 20 млн рублей, необходимо уплатить НДС с продажи коммерческой недвижимости, если нет освобождения. Ставка зависит от дохода:

5% — при выручке от 20 млн до 272,5 млн рублей;
7% — при выручке от 272,5 млн до 490,5 млн рублей;
22% — базовая ставка, применяется по умолчанию. 

Здравствуйте!

На основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ

При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса.

а ст. 249 НК РФ относит к доходам от реализации выручку от продажи ранее приобретенных товаров и имущественных прав. При УСН датой дохода является день поступления денег на счет или в кассу. Значит, 8 млн руб. надо включить в доходы по УСН. Цена покупки 4 млн руб. при объекте «Доходы» налоговую базу не уменьшает.

Ставка по УСН «Доходы» 6%, если в Вашем регионе нет пониженной ставки для Вашей категории. Предварительно налог: 8 000 000 × 6% = 480 000 руб. Этот налог можно уменьшать на страховые взносы. Если работников нет, ограничение 50% не применяется; если работники есть, по общему правилу действует ограничение. Отдельно продажа увеличит годовой доход для взносов ИП: за 2026 год фиксированная сумма 57 390 руб. + 1% с дохода свыше 300 000 руб., но допвзнос ограничен 321 818 руб.

НДФЛ как с личной продажи платить не надо именно потому, что это доход от предпринимательской деятельности на УСН: п. 3 ст. 346.11 НК РФ освобождает ИП на УСН от НДФЛ по предпринимательским доходам. Срок владения 4 года и правила ст. 217.1 НК РФ здесь значения иметь не будут: объект коммерческий, использовался в предпринимательстве.

ИП на УСН «Доходы» без НДС.

Если доход за 2025 год был менее 20 млн руб., с 1 января 2026 года действует освобождение от НДС до превышения 20 млн руб. в 2026 году; если доход за 2025 год был более 20 млн руб., с 01.01.2026 НДС начисляется по операциям реализации. Поэтому нужно смотреть Ваш доход за 2025 год и доход с начала 2026 года до сделки.

Продать покупателю-ИП можно обычным договором купли-продажи недвижимости. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Продать физлицу тоже можно. Статус покупателя не определяет Ваш налог: для Вас это всё равно доход ИП по УСН, потому что объект использовался в бизнесе. Через Домклик можно, но лучше указывать расчетный счет ИП, потому что текущий счет физлица по банковским правилам предназначен для операций, не связанных с предпринимательской деятельностью, а расчетный счет ИП — для предпринимательских расчетов. Если на счет физлица поступит 8 млн., не исключено что у банка появятся вопросы, вот чтобы потом не тратить время на все эти разборки, лучше сделать на счет ИП.

Касаемо наличных. Если покупатель ИП, между ИП действует лимит наличных расчетов 100 000 руб. по одному договору. Разбивать договоры искусственно нельзя: лимит считается по обязательствам из одного договора. Если покупатель — обычное физлицо, лимит 100 000 руб. к нему как к покупателю не применяется, но при приеме оплаты от физлица ИП обязан применять ККТ и выдать кассовый чек.

Здравствуйте, Павел.

1) Какие налоги я должен заплатить? Я обязан оплатить налог именно по УСН с продажи?

Вы должны учесть доходы от продажи при определении налоговой базы по УСН, так как сдавая ее в аренду, использовали в своей предпринимательской деятельности. См. Письмо Минфина РФ от 26.08.2021 № 03-04-05/68971.

Об НДС не пишу, поскольку из вопроса не усматривается данных о том, что он должен быть или возможен. При необходимости в полном объеме вопрос может быть рассмотрен в рамках индивидуальной консультации.

2) Если покупатель тоже ИП, то каким образом можно осуществить продажу.

 В обычном порядке, точно также как если бы продавали, не будучи в статусе ИП, т.е. путем заключения договора в простой письменной форме. ИП -это всегда физические лица, указание статуса ИП или неуказание в договоре значения не имеет. Статус ИП не указывается и в ЕГРН -см. п.57 Правил ведения ЕГРН.

3) И основной вопрос: Могу ли я продать помещение физ лицу? Могу ли я осуществить продажу через Домклик и получить средства на свой счёт физ лица, или обязательно на расчётный счёт ИП? Могу ли я получить оплату наличными? Если да, то как это можно сделать?

 Вы можете продать помещение кому угодно по своему усмотрению (ст.209 ГК РФ), физическому лицу или юридическому, через Домклик или каким-либо иным образом. Для целей налогооблажения это никакого значения не имеет. Имеет только то, что ранее помещение использовалось в предпринимательской деятельности.

Поскольку расчет осуществляется в рамках предпринимательской деятельности, то деньги подлежат зачислению на расчетный счет ИП (см. п.2.1 и п.2.2 Инструкции БР №204-И). Даже если Вы получите деньги на текущий счет, доход все равно подлежит учете в налоговой базе по УСН. Оплата наличными допустима, если покупатель не является ИП. Если является, расчет наличными свыше 100 тыс. рублей не допустим (см. п.4 Указания Банка России от 09.12.2019 N 5348-У).

Все остальные моменты могут быть обсуждены индивидуально в чате.

С уважением