Здравствуйте хотим продать земельный участок с вложенным в строительво дома мат капитал на погашение ипотечных процентов
Дома нет, в реестве только земельный участок, доли не выделялись так как дом не был возведен, можем ли мы продать участок? Органы опеки сказали что раз долей нет так как дома нет то просто мне нужно где то долю эту купить
Продать участок без выделения детям долей в другом жилье не получится. Органы опеки абсолютно правы: даже при отсутствии дома ваши дети имеют имущественное право на часть вложенных средств господдержки, и их интересы должны быть защищены.
Коротко о главном в вашей ситуации:
· Почему нельзя просто продать: Маткапитал имеет строго целевое назначение — улучшение жилищных условий. Если дом не построен, продажа участка — это нецелевое использование бюджета. Росреестр не зарегистрирует такую сделку.
· В чем правота органов опеки: Поскольку дом не возведен, доли выделить негде. Поэтому опека и ставит условие о «встречной покупке».
· Что делать: Вам нужно одновременно с продажей участка купить другое жилье (комнату, квартиру или долю в них), где сразу будут выделены доли детям.
Рекомендую действовать только через получение официального разрешения опеки на такую «альтернативную сделку». Если потребуется уточнить детали, спрашивайте.
Здравствуйте, Людмила. Органы опеки правы в своей сути, но вам нужно быть предельно аккуратной с процедурой. Продать этот земельный участок вы можете, но только после того, как официально закроете свои обязательства перед государством и детьми по материнскому капиталу.
Поскольку средства маткапитала уже были потрачены на погашение ипотечных процентов, связанных с улучшением жилищных условий, закон обязывает вас компенсировать детям их законные доли. Так как дома физически нет и выделить доли на этом участке невозможно, вам действительно нужно «перенести» эти доли в другое жилье.
Правовой анализ и требования закона
Ситуация регулируется Федеральным законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и Гражданским кодексом РФ.
Целевое использование маткапитала: Деньги были направлены на ипотеку, взятую под строительство. С точки зрения закона (ст. 10 ФЗ № 256), улучшение жилищных условий не состоялось (дом не построен), но государственные средства уже освоены. Сделка по простой продаже участка без ведома опеки будет считаться незаконной, а Социальный фонд РФ (СФР) или прокуратура через суд могут потребовать возврата всей суммы маткапитала обратно в бюджет.
Позиция органов опеки: Опека дает вам абсолютно законный зеленый свет через альтернативный механизм. Раз выделить доли на этом участке технически нельзя (земля не является жильем, а дома нет), вы должны наделить детей соразмерными долями в ином жилом помещении (например, в другой вашей квартире, квартире родственников или купить новое жилье).
Пошаговый алгоритм действий для продажи участка
Чтобы сделка прошла строго по закону и к вам не возникло претензий со стороны прокуратуры, действуйте по следующей схеме:
Шаг 1. Поиск объекта для выделения долей. Найдите жилье, где вы выделите доли детям вместо непостроенного дома. Это может быть:
Квартира, которая уже находится в вашей (или мужа) собственности.
Жилье близких родственников (например, бабушки/дедушки), которые готовы подарить или продать доли детям.
Новая покупаемая недвижимость.
Шаг 2. Расчет размера долей. Доли детям рассчитываются исходя из стоимости использованного материнского капитала, а не из полной стоимости будущего дома или участка. Например, если участок стоит 2 млн рублей, а маткапитал составил порядка 600-700 тысяч, доли детей в новом жилье должны быть эквивалентны по стоимости их части в маткапитале (обычно это небольшие доли — по 1/10 или 1/20 в зависимости от общей площади жилья).
Шаг 3. Получение официального разрешения опеки. Подайте совместное заявление с супругом в органы опеки и попечительства г. Москвы. В заявлении укажите: «Просим разрешить продажу земельного участка [Кадастровый номер]. Обязуемся одновременно (или предварительно) наделить несовершеннолетних детей долями в праве собственности на жилое помещение по адресу: [Адрес нового жилья]».
Шаг 4. Нотариальное оформление. Как только опека выдаст письменное распоряжение (одобрение), вы отправляетесь к нотариусу. Выделение долей детям в имеющемся жилье и Договор купли-продажи (ДКП) земельного участка подлежат обязательному нотариальному удостоверению, так как в сделке затрагиваются права несовершеннолетних.
Шаг 5. Регистрация в Росреестре. Нотариус самостоятельно отправит документы в Росреестр. После этого участок будет официально продан новому владельцу, а за вашими детьми закрепится реальная недвижимость.
Адресные рекомендации
Категорически не рекомендую пытаться продать участок «втихую», надеясь, что Росреестр пропустит сделку (поскольку в ЕГРН нет отметки о маткапитале). Банк, выдававший ипотеку, передает данные в СФР. Рано или поздно прокуратура г. Москвы проведет плановую проверку целевого использования субсидий, обнаружит факт продажи земли без постройки дома и возбудит судебный процесс о взыскании денег или признании сделки купли-продажи участка недействительной. Сделайте так, как просит опека — это полностью обезопасит вас.
Людмила, органы опеки правы, и предложенные ими варианты абсолютно законны, но вам нужно четко понимать один важнейший технический нюанс Росреестра, чтобы сделка не сорвалась прямо в МФЦ.
По закону вы действительно можете прямо сейчас выйти на сделку купли-продажи участка, так как в ЕГРН на саму землю доли детей не оформлены. Однако выбор варианта с опекой определит, как именно пройдет подписание договора.
Разбор двух вариантов от опеки и их риски
Вариант 1. Положить деньги на спецсчет детей (Самый безопасный для быстрой продажи)
Опека разрешает вам продать участок прямо сейчас, но с условием: доля денег, пропорциональная вложенному маткапиталу, после продажи участка должна лечь на блокированные именные счета детей в банке. Вы не сможете снять эти деньги без нового разрешения опеки (только на покупку им другого жилья).
Плюс: Вы можете продавать участок хоть завтра.
Как пишется в ДКП: В договоре купли-продажи участка прописываются три разных счета для перевода денег покупателем: один счет ваш (основная сумма), и два спецсчета на имена детей (туда уходит их доля).
Вариант 2. Обязательство выделить долю в течение 6 месяцев
Опека выдает вам разрешение на продажу участка под ваше письменное нотариальное обязательство наделить детей долями в другом жилье (которое у вас уже есть или которое вы купите) в течение полугода.
Внимание, главный ступор в МФЦ: Вы пишете, что «сейчас можете спокойно продать участок». Да, физически покупателя вы найти можете. Но если вы пойдете сдавать ДКП в Росреестр без письменного разрешения опеки на руках, сделку могут заблокировать (приостановить).
Почему? Росреестр видит, что ипотека на этот участок гасилась маткапиталом (эти данные автоматически поступают из Социального фонда). По закону этот участок уже признается находящимся в скрытой совместной собственности с детьми. Продать его без приложенного распоряжения опеки — это риск аннулирования сделки.
Пошаговый алгоритм: как действовать прямо сейчас
Чтобы продать участок «спокойно» и без отказов со стороны государства, сделайте так:
Шаг 1. Получите от опеки бумагу. Не верьте устным словам инспектора. Подайте заявление обязательством наделить долями в течение 6 месяцев».
Шаг 2. Идите к нотариусу. Любые сделки, где прямо или косвенно затрагиваются интересы детей (даже если доли еще не выделены, но использован маткапитал), подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обычный договор из интернета Росреестр не примет. Нотариус проверит разрешение опеки и сам составит правильный ДКП.
Шаг 3. Продажа и закрытие обязательств. Вы продаете участок, получаете деньги. Если выбрали вариант со счетами — предоставляете в опеку справки из банка о зачислении денег детям. Если выбрали вариант с 6 месяцами — в течение этого срока оформляете у нотариуса договор дарения долей детям в другой квартире и сдаете его в Росреестр.
Адресная рекомендация
Людмила, если у вас есть другое жилье (например, квартира, где вы сейчас живете), вы можете выбирать вариант с обязательством выделить доли в течение 6 месяцев. Это позволит вам забрать все 100% денег от продажи участка себе на руки сразу, не замораживая их на детских счетах в банке. А доли детям вы спокойно выделите в своей квартире в течение полугода.
Устное одобрение опеки не заменит письменного постановления — Росреестр приостановит сделку, если вы не представите либо разрешение с условием зачислить на именные счета детей пропорциональную маткапиталу сумму и выписки о зачислении, либо нотариальное обязательство выделить детям доли в другом жилье в течение 6 месяцев, зафиксированное прямо в постановлении.