Ваша управляющая компания (УК) не права. Фундамент, несущие конструкции, а также межквартирные перекрытия и перегородки относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, и ответственность за их надлежащее состояние несёт УК. Вы вправе требовать устранения дефектов за счёт средств на содержание и ремонт общего имущества, а также компенсации ущерба, если таковой возник.
Правовое обоснование:
Общее имущество. Согласно ст. 36 ЖК РФ, фундамент, несущие стены, перекрытия, лестничные клетки и иные конструктивные элементы дома относятся к общему имуществу собственников помещений.
Обязанности УК. Ст. 161 ЖК РФ обязывает УК обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества.
Ответственность за повреждения. Если повреждение вызвано ненадлежащим содержанием общего имущества, собственник вправе требовать устранения недостатков и возмещения ущерба (ст. 1064 ГК РФ, ст. 162 ЖК РФ).
Позиция судов. Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что управляющая организация обязана устранять дефекты, возникшие в результате просадки фундамента, деформации несущих конструкций и т.д. (например, Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2017), п. 8).
Варианты исхода:
Если трещина и просадка возникли из-за общего имущества (фундамент, несущие стены) — ответственность несёт УК, и она обязана устранить дефекты.
Если повреждение касается только внутренних перегородок, не являющихся несущими — ответственность может быть возложена на собственника, однако при наличии связи с просадкой фундамента (общего имущества) — всё равно отвечает УК.
Если повреждение связано с перепланировкой или действиями собственника — ответственность может быть на вас, если доказано нарушение.
Пошаговый алгоритм действий:
Письменно обратитесь в УК с требованием устранить дефекты и провести обследование состояния фундамента и конструкций (2 экз., один — с отметкой о приёме).
Закажите независимую экспертизу (строительно-техническую), чтобы подтвердить причину повреждений (по возможности — за счёт УК, либо за свой счёт с последующим взысканием расходов через суд).
Обратитесь в жилищную инспекцию (ГЖИ) с жалобой на бездействие УК, приложив копии обращений и заключение эксперта.
Обратитесь в суд с иском к УК о понуждении устранить дефекты и/или возместить ущерб, если УК не реагирует (ст. 304, 1064 ГК РФ).
Соберите доказательства: фото/видео повреждений, акты осмотра, переписку с УК, заключения специалистов.
Сроки:
Рассмотрение обращения УК — 30 дней (ст. 12 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан»).
Жалоба в ГЖИ — в течение 30 дней обязаны рассмотреть.
Исковая давность по возмещению ущерба — 3 года с момента обнаружения.
Документы:
Письменное обращение в УК.
Акт осмотра/заключение эксперта.
Жалоба в ГЖИ.
Исковое заявление в суд.
Органы:
Управляющая компания.
Государственная жилищная инспекция.
Суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры.
Риски и последствия бездействия:
Повреждения могут усугубиться, увеличится стоимость ремонта.
Возможна потеря доказательств причинно-следственной связи.
Пропуск срока исковой давности для возмещения ущерба.
УК может ссылаться на отсутствие своевременного обращения.
Рекомендую:
Действуйте как можно быстрее: письменно фиксируйте обращения, документируйте повреждения, при необходимости привлекайте экспертов и обращайтесь в надзорные органы и суд. Не соглашайтесь с отказом УК, если повреждение связано с элементами общего имущества.
