Здравствуйте! По ипотеке приобретала дом ИЖС, подрядчик собирается банкротиться, отделку не доделал, но банк требует документы на собственность, иначе пени. Каким образом принять дом так, чтобы и в собственность принять и зафиксировать за подрядчиком недоделки и возможность судиться? Если не успеть оформить собственность до банкротства, есть ли риски потерять дом?
Здравствуйте, Инна.
Каким образом принять дом так, чтобы и в собственность принять и зафиксировать за подрядчиком недоделки и возможность судиться
Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, вы вправе потребовать от застройщика (подрядчика) составления акта, в котором будут зафиксированы все выявленные недостатки.
Если вы решите принять объект, чтобы избежать претензий банка, обязательно укажите все выявленные недостатки в передаточном акте или приложении к нему. Это позволит вам в дальнейшем доказать, что недостатки возникли до передачи объекта.
На основании составленного акта направьте подрядчику официальную претензию с требованием устранить недостатки в разумный срок или возместить расходы на их устранение (ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
Добрый день! А вы получали уведомление о возможности размещения жилого дома на участке на основании ст 51.1 ГрК РФ ?
С подрядчиком надо подписать такой документ, который предусмотрен вашим с ним договором, если это акт, значит подписывайте акт с замечаниями.
Что касается получения документов на собственность в ЕГРН, то если вы получил уведомление, то вам надо подать уведомление об окончании строительства на основании ч 16 ст 55 ГрК РФ.
В случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик для получения возможности эксплуатации объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на него подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее — уведомление об окончании строительства).
уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 — 5, 7, 7.1 и 8 части 1 статьи 51.1 настоящего Кодекса, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления, предусмотренного пунктом 5 части 19 настоящей статьи. К уведомлению об окончании строительства прилагаются документы на участок + тех план на дом.
После отправки вашего уведомления, вы должны получить от администрации уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Его также приложить надо к тех плану при подаче документов в Росреестр. В итоге вы должны получить на руки выписку из ЕГРН на жилой дом.
В данном контексте застройщик — это собственник участка. Отсутствие отделки не препятствует регистрации права собственности на жилой дом и изготовлению технического плана.
При строительстве объектов индивидуального жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» уведомления, предусмотренные настоящей статьей и направленные в отношении таких объектов индивидуального жилищного строительства застройщикам или лицам, выполняющим работы по строительству объектов индивидуального жилищного строительства на основании договоров строительного подряда с использованием счетов эскроу, размещаются уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в пункте 5 части 2.2 настоящей статьи.
Здравствуйте!
Каким образом принять дом так, чтобы и в собственность принять и зафиксировать за подрядчиком недоделки и возможность судиться
Вы имеете право, до подписания акта приема-передачи объекта требовать устранения всех выявленных недостатков, также требовать составления акта, в в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства обязательным законодательными требованиям, в соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Так, согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Также, в настоящее время, порядок передачи объекта долевого строительства регулируется Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», так, в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства объекта составляется акт осмотра
Если не успеть оформить собственность до банкротства, есть ли риски потерять дом?
В этом случае, необходимо признавать право собственности в рамках процедуры банкротства, согласно ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно норме данной статьи с даты принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства предъявляются только в рамках дела о банкротстве.
В дополнение.
По регистрации права собственности, если дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, вы можете зарегистрировать право собственности.
Сначала необходимо обратиться к подрядчику с требованием передать документы, необходимые для регистрации права собственности.
Если подрядчик уклоняется от передачи документов или находится в стадии банкротства, признание права собственности осуществляется в рамках дела о банкротстве (ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
В дополнение.
В банк можно направить письменное обращение.
Указать, что дом готов к приемке, но имеет недостатки, препятствующие эксплуатации, и что вы предпринимаете меры по их устранению. Нужно приложить копию акта о выявленных недостатках (Это поможет обосновать задержку регистрации права собственности и избежать необоснованного повышения процентной ставки или начисления штрафов).
Если подрядчик признан банкротом, все требования должны предъявляться только в рамках дела о банкротстве.