Виктория, добрый день!
Покупать участок можно, но только после проверки, потому что участок был приобретён в браке и формальная запись в ЕГРН на одну супругу сама по себе не исключает прав бывшего мужа или его наследников.
По ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, а по ст. 256 ГК РФ это правило действует независимо от того, на кого из супругов оформлено имущество.
Поэтому если участок был куплен в период брака, он мог считаться общим имуществом супругов, даже если в документах собственником указана только жена.
Сам по себе развод имущество автоматически не делит: по ст. 38 СК РФ раздел может быть произведён как в период брака, так и после развода, а к таким требованиям применяется трёхлетний срок исковой давности.
При этом Верховный Суд РФ в п. 19 Постановления Пленума № 15 от 05.11.1998 разъяснил, что этот срок считается не с даты развода, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например после продажи участка.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_20961/
После смерти бывшего мужа его возможная доля в общем имуществе могла войти в наследственную массу, поскольку ст. 1150 ГК РФ прямо предусматривает, что доля умершего супруга в совместном имуществе входит в состав наследства и переходит наследникам.
Главный риск для вас не отказ Росреестра, а возможный будущий иск наследников умершего о признании права на долю, оспаривании сделки или взыскании компенсации.
Перед покупкой нужно запросить выписку ЕГРН по ст. 62 Закона № 218-ФЗ, договор приобретения участка, свидетельство о браке и разводе, документы о разделе имущества либо брачный договор, а также проверить наследственное дело у нотариуса.
Если продавец не может подтвердить, что участок после развода был разделён и принадлежит только ей, безопаснее требовать либо нотариальное оформление согласия/заявлений наследников, либо предварительное судебное или нотариальное урегулирование прав на участок.
В договор купли-продажи обязательно включите заверения продавца по ст. 431.2 ГК РФ об отсутствии прав третьих лиц, споров, наследственных требований и обязанности возместить вам убытки, но помните: такие заверения снижают финансовый риск, однако полностью не заменяют проверку семейной и наследственной истории участка.
Если мой ответ был полезен для вас, прошу отблагодарить юриста. pravoved.ru/lawyer/4240441/
Если вам потребуется более детальная консультация или помощь в составлении юридических документов (таких как заявления, жалобы, ходатайства), вы можете обратиться ко мне в чат. Эти услуги предоставляются на платной основе.
С уважением, юрист Михтеев Ибрагим Эльдарович!