Приобретаем в браке квартиру на вторичном рынке в ипотеку, ипотека 10млн, муж заемщик жена созаемщик, также в

Здравствуйте. В описанной ситуации квартира, приобретённая в браке с использованием ипотечного кредита, средств материнского капитала и личных средств супруги, по общему правилу будет относиться к совместно нажитому имуществу супругов (ст. 34 СК РФ), поскольку режим совместной собственности возникает независимо от того, на кого оформлен договор и кредит. Однако доли могут быть изменены соглашением или судом с учётом вложения личных средств супруги от продажи добрачной квартиры, которые при доказанности происхождения могут быть признаны её личной собственностью и увеличивать её долю (ст. 36 СК РФ, судебная практика ВС РФ по учёту целевых вложений).

Использование материнского капитала принципиально меняет ситуацию: по ФЗ №256-ФЗ жильё, приобретённое с его участием, подлежит обязательному оформлению в общую долевую собственность родителей и всех детей с определением долей. Обязанность выделить доли возникает после снятия обременения (после погашения ипотеки), если не было нотариального обязательства о выделении долей ранее. На практике банки почти всегда требуют нотариальное обязательство оформить доли после погашения кредита, а не сразу при покупке.

Таким образом, после закрытия ипотеки вы обязаны оформить доли ребёнку, иначе ПФР и прокуратура вправе поставить вопрос о неисполнении обязательства и требовать перераспределения собственности. Оптимальная схема обычно фиксируется уже на этапе сделки через нотариальное обязательство, а само распределение долей производится после погашения кредита и снятия залога.

Буду благодарен, если вы положительно оцените мою консультацию и поставите «+», если она была полезна.

При необходимости можно детально рассчитать возможные доли супругов с учётом маткапитала и добрачной квартиры, а также предложить безопасную структуру сделки, чтобы минимизировать риски спора при разводе или разделе имущества.

Имущество будет общим совместным, но доли при разделе не обязательно равны. Поскольку первоначальный взнос частично состоит из личных средств жены от продажи добрачной квартиры, она вправе претендовать на увеличение своей доли пропорционально внесенным личным деньгам. Остальная часть (кредитные средства, выплаченные в браке) делится поровну.
Обязательство о выделении долей детям оформляется у нотариуса до подачи заявления в СФР о распоряжении материнским капиталом. Само выделение долей происходит в течение 6 месяцев после снятия обременения (полного погашения ипотеки). Сразу при покупке выделять ничего не нужно.
Важный нюанс по проекту договора. Указание жены только как созаемщика, а не как покупателя, создает риск: в ЕГРН собственником запишут только мужа. Жена станет собственником только после погашения кредита и выделения ей доли по соглашению. Настаивайте, чтобы в договоре оба были указаны как покупатели с возникновением общей совместной собственности (без определения долей). Это защитит ваши права до погашения ипотеки.

Здравствуйте. 

В соответствии со ст.34 СК РФ приобретенное имущество в период брака является общим имуществом.

В жилье приобретенном с использованием материнского капитала выделяются доли супругам, детям в соответствии со ст. 10 

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ 

пока не погасится ипотечный кредит вы не можете выделить доли детям

Доброго дня желаю Вам!

Попробуем разобраться в Вашей ситуации.

1. Будет ли квартира считаться совместно нажитым имуществом?

Да, квартира, приобретённая в браке, даже если ипотека оформлена только на мужа, а жена указана как созаёмщик, по умолчанию считается совместно нажитым имуществом. Это следует из статьи 34 Семейного кодекса РФ, которая устанавливает, что всё имущество, приобретённое супругами в браке, является их совместной собственностью, независимо от того, на чьё имя оно оформлено. 

При этом не имеет значения, что в качестве первоначального взноса использовались материнский капитал и средства жены от продажи квартиры, купленной до брака. Средства материнского капитала имеют специальное целевое назначение и не являются совместно нажитым имуществом. А средства от продажи квартиры, купленной до брака, остаются личной собственностью жены (статья 36 Семейного кодекса РФ). Однако сама квартира, приобретённая в браке с использованием этих средств, остаётся совместной собственностью супругов. 

2. Нужно ли выделять доли ребёнку при использовании материнского капитала?

Да, согласно части 4 статьи 10 Федерального закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и всех детей с определением размера долей по соглашению. Это требование строго обязательно, исключений не предусмотрено. 

Когда выделять доли?

Если квартира приобретается в ипотеку, выделить доли детям можно только после полного погашения кредита и снятия обременения с квартиры. До этого момента квартира находится в залоге у банка, и любые действия с ней ограничены. 

С июля 2025 года согласие банка на выделение долей после погашения ипотеки не требуется. 

Как выделять доли?

Необходимо заключить письменное соглашение между всеми членами семьи, обладающими правом собственности на недвижимость. В соглашении прописывается размер доли каждого члена семьи. Документ подписывают совершеннолетние члены семьи, за детей, не достигших совершеннолетия, ставят подпись родители или опекуны. 

Размер долей не определяется законодательно, а устанавливается по соглашению членов семьи. Однако Верховный суд указал, что доли в праве собственности должны определяться по принципу равенства прав родителей и детей на средства маткапитала. Например, если материнский капитал составил 10% от стоимости квартиры, то каждому члену семьи (родителям и детям) можно выделить по 1/4 от этих 10% (при условии, что в семье двое детей). 

После подписания соглашения необходимо зарегистрировать изменения в ЕГРН. Для этого нужно подать заявление в местный орган Росреестра или через портал «Госуслуги», приложив все требуемые документы, включая соглашение о распределении долей. 

Что будет, если не выделить доли?

Невыделение долей при использовании материнского капитала считается грубым нарушением законодательства. Прокуратура может оспорить сделку и признать её недействительной. На квартиру будет наложено обременение: её нельзя будет продать, обменять или подарить, пока все несовершеннолетние не получат свои доли. Кроме того, прокуратура вправе потребовать возврата средств материнского капитала в бюджет. 

Важно: если в период с момента использования материнского капитала до погашения ипотеки в семье появился ещё один ребёнок, ему также должна быть выделена доля в квартире. 

Вот такая ситуация. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!