Хочу продать дом от ИП(усн,6%).у клиента уже одобренная ипотека от Сбербанк.дом не зарегистрирован,уведомления о начале строительства тоже нет.также нет электричества и газа.ему одобрят вообще этот дом?или мне надо подавать задним числом уведомление о начале строительства жилого дома,потом его регистрировать и т.д.и еще вопрос по налогу?как ип по усн 6%,налог потом какой будет?13% или 6%?
Здравствуйте.
Сбербанк, как и другие банки, предъявляет строгие требования к объекту недвижимости при оформлении ипотеки. В вашем случае дом не зарегистрирован, нет уведомления о начале строительства, а также отсутствуют электричество и газ. Это существенно повышает риски для банка, что может стать причиной отказа в ипотеке.
Основные проблемы:
Отсутствие регистрации дома. Банк требует, чтобы объект недвижимости был оформлен в установленном порядке и имел правоустанавливающие документы. Незарегистрированный дом не может быть принят в качестве залога, что является обязательным условием для ипотечного кредитования.
Отсутствие уведомления о начале строительства. Это документ, который подтверждает законность возведения объекта. Без него невозможно оформить право собственности на дом, что делает сделку рискованной для банка.
Отсутствие коммуникаций. Банки часто требуют, чтобы дом был обеспечен базовыми коммуникациями (электричество, водоснабжение, канализация). Печное отопление и отсутствие газа могут стать основанием для отказа, так как это снижает ликвидность объекта и повышает риски для заёмщика.
Что можно сделать:
Зарегистрировать дом и получить право собственности. Для этого необходимо оформить технический план, подать документы в Росреестр и получить выписку из ЕГРН. Если строительство начато без уведомления, может потребоваться узаконить его через суд или местную администрацию.
Получить уведомление о начале строительства, если это возможно. В некоторых случаях можно подать уведомление задним числом, но это зависит от местных правил и обстоятельств дела.
Обеспечить подключение коммуникаций. Это повысит привлекательность объекта для банка и снизит риски.
После устранения этих недостатков можно повторно подавать документы на ипотеку. Однако даже после этого нет гарантии одобрения — банк проведёт комплексную проверку объекта, включая оценку его стоимости и соответствие другим требованиям.
Налог при продаже дома ИП на УСН 6%
Если дом использовался в предпринимательской деятельности (например, для сдачи в аренду, ведения бизнеса или перепродажи), доход от его продажи облагается налогом по УСН. В этом случае ИП должен заплатить 6% с суммы продажи, так как он применяет упрощённую систему налогообложения с объектом «доходы». Расходы на приобретение дома при этом не вычитаются.
Если же дом приобретался и использовался исключительно для личных целей, а не в рамках бизнеса, доход от его продажи облагается НДФЛ (13%), а не налогом по УСН. В этом случае можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн рублей или освобождением от налога, если дом находился в собственности более 5 лет (в некоторых случаях — более 3 лет).
Важно:
Минфин и суды считают, что если при регистрации ИП был указан вид деятельности, связанный с продажей недвижимости, или если дом фактически использовался в бизнесе, доход от продажи подлежит обложению по УСН.
Если дом был приобретён до регистрации ИП, но позже использовался в предпринимательской деятельности, это также может быть расценено как доход от бизнеса.
Вывод:
Для одобрения ипотеки необходимо зарегистрировать дом, получить уведомление о начале строительства (если это возможно) и обеспечить подключение коммуникаций.
Налог при продаже зависит от того, использовался ли дом в предпринимательской деятельности. Если да — 6% по УСН, если нет — 13% НДФЛ с возможностью вычета или освобождения от налога.
Если Вас устроил мой ответ, Вы можете выразить любую благодарность по этой ссылке: pravoved.ru/lawyer/2384674/
Заранее большое спасибо и желаю Вам искренне удачи!
Здравствуйте. Ситуация многоуровневая: незарегистрированный дом без уведомлений банк по ипотеке почти наверняка не одобрит как объект залога. По налогу — доход от продажи недвижимости через ИП на УСН облагается по ставке УСН, но здесь есть нюансы с квалификацией деятельности и возможностью применить личное освобождение. Напишите в личку — разберём и по банку, и по налогу.
Добрый день!
До регистрации в Росреестре права собственности на дом — обьекта недвижимости не существует.
Поэтому продать вы пока вообще ничего не можете.
ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Если вы планируете дом продавать как ИП, то тогда и земельный участок на котором он расположен должен принадлежать ИП, так как в РФ существует принцип неразрывности земли и объектов недвижимости, которые на ней расположены.
Это положение основано на подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При продаже дома, если продавец является собственником земельного участка, к покупателю вместе с домом переходит право собственности на земельный участок, занятый домом и необходимый для его использования. Это предусмотрено пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ и статьёй 273, пунктом 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания или сооружения не допускается, если они принадлежат одному лицу. Например, отчуждение участником долевой собственности своей доли в праве на здание проводится вместе с отчуждением доли в праве собственности на участок, на котором расположено здание.
Виндикация (истребование) земельного участка невозможна без разрешения судьбы расположенных на нём объектов недвижимости, так как это противоречит принципу единства судьбы.
По УСН вы сможете продать этот дом и участок после правильного их оформления на ИП — если у вас в видах деятельности стоит ОКВЭД:
-Основной код для строительства жилых и нежилых зданий — 41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий». Этот код включает строительство завершённых жилых или нежилых зданий за счёт собственных средств для продажи, за доплату или на договорной основе.
-Для деятельности по продаже недвижимости подходит код 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Он включает покупку и продажу жилых домов, квартир и других объектов недвижимости.
-Дополнительные коды могут потребоваться для уточнения или расширения деятельности. Например, если есть необходимость в вспомогательных видах работ (разработка проектов, подготовка строительной площадки, отделочные работы и т. д.), можно добавить соответствующие коды (например, 41.10, 43.12, 43.32.3 и др.).
Удачи Вам!
