Дает ли это право участвовать ему в Кворуму на правах других дольщиков?

Уважаемый Дмитрий,

Регистрация застройщиком права собственности на непроданные квартиры не даёт ему права участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать на нём за тех лиц, с которыми у него заключены договоры участия в долевом строительстве. Застройщик, оформивший право собственности на нереализованные помещения в соответствии с частью 7 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, вправе голосовать лишь теми долями, которые соответствуют принадлежащим ему на праве собственности помещениям. Голоса, приходящиеся на помещения, подлежащие передаче участникам долевого строительства, застройщику не принадлежат ни при каких условиях.

Часть 7 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает обязанность застройщика в течение шести месяцев с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию зарегистрировать право собственности на помещения, не переданные участникам долевого строительства. Эта норма носит технический характер и направлена на формализацию правового статуса нереализованных объектов, но не изменяет объём прав застройщика на помещения, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления домом. В силу части 3 статьи 45 ЖК РФ, собрание правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).

Право участия в общем собрании предоставлено только собственникам помещений и лицам, принявшим от застройщика помещения по передаточному акту или иному документу о передаче. Сам застройщик, если он не является собственником конкретного помещения, к числу таких лиц не относится.

Письмом Минстроя России от 23.06.2025 № 36026-ДН/04 «Об участии застройщика в общем собрании собственников» даны следующие разъяснения:

—          До передачи помещения по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании только при условии государственной регистрации права собственности на нереализованные помещения.

—          В случае, если на строительство многоквартирного дома застройщиком привлечены денежные средства участников долевого строительства, такой застройщик не может являться правообладателем соответствующих объектов. Отсутствует возможность регистрации права собственности застройщика на помещения, подлежащие передаче участникам долевого строительства, и, соответственно, отсутствует возможность участия застройщика в общем собрании от имени таких помещений.

—          Если дом построен застройщиком за счёт собственных средств, ему необходимо зарегистрировать право собственности на принадлежащие ему помещения. При определении наличия кворума учитывается общая площадь всех помещений в доме, включая не переданные третьим лицам, однако отсутствие у застройщика права голосовать от имени непереданных помещений не имеет значения для кворума.

Таким образом, Минстрой подтвердил, что застройщик не вправе замещать собой дольщиков при голосовании и не может распоряжаться голосами, приходящимися на помещения, строящиеся на средства граждан-участников долевого строительства.

Сформировалась устойчивая судебная практика, ограничивающая право застройщика на участие в общих собраниях:

—          Определение Верховного Суда РФ от 04.07.2022 № 306-ЭС22-10018 по делу № А55-7228/2021: Суд согласился с тем, что до момента передачи помещения участнику долевого строительства номинальным собственником формально остаётся застройщик, однако это не даёт ему неограниченного права голосовать на собрании за дольщиков. Право голоса застройщика ограничено лишь теми помещениями, которые построены исключительно за его счёт и не обременены правами третьих лиц.

—          Определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 07.12.2022 № 88-22358/2022 и от 10.10.2022 по делу № 88-21222/2022: Кассационный суд прямо указал, что право участия в собрании предоставлено только собственникам помещений и лицам, принявшим помещения от застройщика. Застройщик не относится к числу таких лиц в отношении помещений, строящихся по договорам долевого участия. Суд также отметил, что законодательство о долевом строительстве не предполагает приобретение застройщиком права собственности на помещения в построенном доме с последующим переходом этого права к дольщикам — из чего следует, что застройщик изначально не является собственником таких помещений и не может голосовать за них.

—          Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88-17444/2022 и № 88-22871/2022: Суд разъяснил, что застройщик вправе принимать участие в общем собрании только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства, вследствие чего у него возникает право зарегистрировать за собой право собственности и его следует рассматривать как фактического собственника лишь таких объектов.

Таким образом, регистрация права собственности на непроданные квартиры не даёт застройщику права участвовать в кворуме на правах других дольщиков.

С уважением,

Адвокат Середа Михаил Юрьевич

Воронежская областная коллегия адвокатов.

Здравствуйте. Зарегистрированное право собственности на квартиры даёт застройщику статус собственника помещений в МКД, а значит, он вправе участвовать в общих собраниях наравне с другими собственниками. Но здесь есть нюансы — например, момент возникновения права голоса и объём полномочий зависят от конкретных обстоятельств. Напишите в личку — разберём детально.