Действия владельцев соседнего участка, приватизировавших часть дороги общего пользования в СНТ, с высокой долей вероятности являются незаконными.
Основной принцип, закрепленный в законе, заключается в том, что земли (дороги) общего пользования в границах садового товарищества являются общей долевой собственностью всех собственников участков в его границах и не могут быть переданы в частную собственность одного лица.
Этот принцип прямо установлен Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 N 66-ФЗ. Статья 28 этого закона устанавливает, что имущество общего пользования, включая земли, принадлежит всем членам СНТ на праве совместной собственности и не может быть передано в частную собственность отдельных лиц. С 1 октября 2023 года вступил в силу Федеральный закон № 351-ФЗ, который ввел в Гражданский кодекс РФ новый раздел об общем имуществе. Теперь прямо закреплено, что такие объекты, как дороги, являются общим имуществом, и их передача в собственность третьим лицам возможна только при единогласном решении всех собственников участков в СНТ.
Любое действие по самозахвату части дороги, совершенная без вашего согласия и без согласия других членов СНТ, является нарушением. Это подтверждается и судебной практикой.
— Статья 28 Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» прямо устанавливает, что имущество общего пользования (включая дороги) принадлежит членам СНТ на праве совместной собственности и не подлежит приватизации.
— Глава 9.2 Гражданского кодекса РФ «Общее имущество собственников недвижимых вещей» (введена Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Устанавливает, что собственникам участков в границах общей территории принадлежат доли в праве на земельные участки общего назначения (дороги); Запрещает передачу объектов общего имущества в собственность третьим лицам без единогласного решения всех собственников.
— Статья 262 Гражданского кодекса РФ: Закрепляет право граждан свободно, без разрешений, находиться на земельных участках общего пользования, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Если участок не огорожен, любое лицо может пройти или проехать через него при условии, что это не причиняет ущерба. Этот принцип применим к дорогам общего пользования.
— Статья 60 Земельного кодекса РФ Устанавливает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случаях самовольного занятия участка.
— Статья 62 Земельного кодекса РФ: Предусматривает, что лицо, виновное в нарушении прав собственников, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (например, к сносу незаконных ограждений и освобождению дороги).
— Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в делах № А56-5459/2023 и № А56-78828/2023 установил, что в силу императивного законодательного регулирования не допускается передача в частную собственность земель общего пользования, в том числе занятых автодорогами общего пользования. Лицо, купившее или занявшее такой участок, не приобретает на него законных прав и не может чинить препятствия проезду.
— Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями» (утв. 02.07.2014) разъяснил, что для удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании общими землями необходимо доказать не только сам факт нарушения (например, захват земли), но и то, что это нарушение существенно ущемляет права истца в отношении его имущества.
Если мирные переговоры потерпели неудачу, для восстановления вашего права проезда необходимо обратиться в суд с Иском об устранении препятствий в пользовании (негаторный иск) Ваша цель — заставить ответчика демонтировать забор, шлагбаум или иное сооружение и освободить проезд. Основание: Статьи 60, 62, 76 ЗК РФ.
До обращения в суд необходимо собрать доказательства:
— Правоустанавливающие документы на ваш участок.
— Документы, подтверждающие, что спорная дорога относится к имуществу общего пользования: генеральный план СНТ, проект планировки и межевания территории, выписки из ЕГРН на земельный участок, занятый дорогой.
— Доказательства создания препятствий: фото- и видеофиксация, акт СНТ, свидетельские показания.
По возможности прошу плюс/отзыв
С уважением,
Адвокат Середа Михаил Юрьевич
Воронежская областная коллегия адвокатов.
