Помогите пожалуйста, может будут какие-то мысли как быть?

Здравствуйте. Основной путь лежит через признание права собственности на квартиру в силу приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ. Тот факт, что по решению суда от 2006 года квартира подлежала передаче в собственность города, а решение не исполнялось 20 лет, играет в данном случае на руку наследникам, а не муниципалитету. Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ, гражданин, не являющийся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий недвижимостью как своей собственной в течение 15 лет, приобретает на нее право собственности, при этом наследники в силу п. 3 ст. 234 ГК РФ вправе присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого квартирой владел наследодатель. Умерший покупатель прожил в квартире 20 лет, открыто владел ею, оплачивал коммунальные платежи и налог на имущество, что подтверждает факт несения бремени содержания, и 15-летний срок давностного владения выполнен с большим запасом. Тот факт, что квартира является выморочным имуществом и по решению суда должна принадлежать городу, не является препятствием для признания права собственности по приобретательной давности, поскольку Верховный Суд РФ неоднократно разъяснял, что если муниципальное образование длительное время не интересуется судьбой имущества, не оформляет права и не несет бремени его содержания, это позволяет давностному владельцу приобрести право собственности. Алгоритм действий наследников должен быть следующим: вступить в наследство у нотариуса в установленном порядке, после чего подать в районный суд иск к администрации города о признании права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности, приложив выписку из ЕГРН, квитанции об оплате ЖКУ и налогов за весь период, документы о смерти наследодателя, а также копию решения суда 2006 года и доказательства того, что город в течение 20 лет не предпринимал никаких действий по его исполнению. Запись в ЕГРН об обеспечении иска не является препятствием для подачи иска, и в случае положительного решения суд обяжет Росреестр снять обременение и зарегистрировать право за наследниками. Риск того, что в процессе администрация заявит встречный иск о признании права муниципальной собственности, существует, однако судебная практика Верховного Суда РФ и кассационных инстанций устойчива: при доказанности длительного открытого владения и полного бездействия муниципалитета иск давностного владельца удовлетворяется, а встречный иск администрации отклоняется. Снятие обременения через Росреестр без суда невозможно, поэтому обращение в суд является единственным законным способом разрешения ситуации, и с учетом 20-летнего бездействия города перспективы для наследников оцениваются как высокие.

При необходимости готов предоставить вам весь алгоритм действий или провести дополнительную консультацию только на платной основе. Если мой ответ был полезен — можете отблагодарить юриста: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4417895/. Буду благодарен за положительный отзыв: pravoved.ru/lawyer/4417895/#feedbacks

Здравствуйте. 

Наследственная масса формируется только за счет имущества, право собственности на которое принадлежало наследодателю (умершему). В описанном случае он владел квартирой в отсутствие на это законного права, т.к. договор купли-продажи признан недействительным.

Наследникам нужно найти другой способ получения права на квартиру. Например, можно подумать над обращением в администрацию с просьбой предоставить эту квартиру по социальному найму или о получении права в порядке приобретательной давности. Механизм приобретения права собственности на имущество путём добросовестного, открытого и непрерывного владения в течение установленного законом срока. Для недвижимого имущества срок приобретательной давности — 15 лет. 

Ваш плюс этому ответу тоже важен. Если ещё вопросы по теме, пишите!

Это крайне сложная юридическая коллизия. Наследникам следует действовать осторожно, так как закон на стороне города.

Статус права собственности: Решение суда 2006 года имеет законную силу. Запись в ЕГРН о праве покупателя носит технический характер (не погашена), а запись об «обеспечении иска» — это блокирующий механизм, подтверждающий, что собственность оспорена.
Ошибка наследников: Если наследники обратятся в суд или Росреестр за снятием обременения, они привлекут внимание прокурора, который инициирует принудительную регистрацию перехода права собственности на город.
Единственный вариант — попытаться приобрести квартиру у города. Для этого нужно подать заявление в Департамент городского имущества (ДГИ) о выкупе квартиры как у законного собственника, не предъявляя суду и приставам решение 2006 года. Если ДГИ откажется, обращаться в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), так как покупатель открыто владел имуществом 20 лет. Но шансы минимальны, так как владение было незаконным. Рекомендуется немедленная консультация с адвокатом по недвижимости.
 
 

Здравствуйте, Наталья!

Да, приобретательная давность может играть роль в данной ситуации, но её применение зависит от соблюдения ряда условий и особенностей конкретной ситуации. Согласно статье 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Условия применения приобретательной давности
Для признания права собственности по приобретательной давности необходимо одновременное соблюдение четырёх условий:

Добросовестность владения. Лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. То есть имущество должно было попасть к владельцу законным путём, без умысла на нарушение прав других лиц. 
Открытость владения. Факт владения имуществом не должен скрываться. Например, если человек проживает в квартире и оплачивает коммунальные услуги, это может свидетельствовать об открытом владении. 
Непрерывность владения. Срок владения не должен прерываться. Передача имущества третьим лицам в аренду или иное временное пользование не прерывает срок. 
Владение имуществом как своим собственным. Это означает, что лицо относится к имуществу как к принадлежащему ему, например, несёт расходы на содержание, ремонт, оплату налогов. 
Особенности в контексте описанной ситуации
В вашем случае есть несколько нюансов:

Наличие судебного решения о недействительности договора купли-продажи. Если суд уже признал договор недействительным и постановил передать квартиру городу, это создаёт правовое препятствие для применения приобретательной давности. Судебное решение устанавливает юридический факт отсутствия права у первоначального покупателя, что может быть истолковано как отсутствие добросовестности владения.
Обременение в виде обеспечения иска. Запись об обеспечении иска в ЕГРН свидетельствует о том, что права на квартиру ограничены. Это может затруднить признание права собственности по приобретательной давности, так как обременение подразумевает наличие спора о праве.
Смерть покупателя. Наследники могут претендовать на присоединение срока владения умершего к своему сроку в силу пункта 3 статьи 234 ГК РФ, который позволяет присоединить ко времени своего владения всё время, в течение которого имуществом владел правопредшественник. Однако это возможно только при соблюдении всех остальных условий приобретательной давности. 
Постановление Конституционного Суда РФ от 25.03.2026 №18-П
В этом постановлении Конституционный Суд РФ разрешил складывать сроки давностного владения правопредшественника и сингулярного правопреемника (например, наследника), чтобы не было риска выбытия имущества из оборота. Однако для этого необходимо, чтобы владение всех бывших и текущих собственников отвечало критериям добросовестности, открытости, непрерывности и владения имуществом как своим собственным. Соответствие предыдущих владельцев этим критериям не презюмируется и подлежит доказыванию лицом, обращающимся в суд. 

Что могут сделать наследники
Если наследники считают, что условия приобретательной давности соблюдены, они могут обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В исковом заявлении необходимо:

доказать добросовестность, открытость и непрерывность владения в течение 15 лет (с учётом срока владения умершего покупателя);
представить доказательства того, что квартира использовалась как собственная (квитанции об оплате коммунальных услуг, налогов, документы о ремонте и т. д.);
аргументировать, почему наличие судебного решения и обременения не препятствует применению приобретательной давности.
Однако успех такого иска не гарантирован, так как суд будет учитывать все обстоятельства дела, включая факт ранее принятого судебного решения и наличие обременения. Прокурор, который ранее выступал истцом, вероятно, будет противодействовать признанию права собственности по приобретательной давности.

Рекомендации
Собрать доказательства, подтверждающие соблюдение условий приобретательной давности.
Важно помнить, что каждый случай индивидуален, и исход дела будет зависеть от конкретных обстоятельств и судебной практики.

Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4350272/

Если остались вопросы или появились новые, перейдите по ссылке Общаться в чате — в чате вы получите  более развернутую консультацию!

«Благодарю за обращение!  Оставьте ваш отзыв.