Добрый вечер , вопрос следующий , если я купил квартиру по семейной потеки , а потом продал дом который менее 5 лет в собственности по стоимости ниже цены квартиры в один и тот же год , могу ли я в таком случае уйти от налога ?
Добрый вечер. Короткий ответ: да, можете, но при соблюдении условий. У вас есть право на имущественный вычет при покупке квартиры и возможность уменьшить доход от продажи дома на расходы.
В одном календарном году действуют следующие правила:
1. **Продажа дома (менее 5 лет)**. Доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (15% для дохода свыше 2,4 млн руб.). Вы вправе уменьшить этот доход на сумму расходов при покупке этого дома (если есть документы) либо на 1 млн руб. (имущественный вычет) — ст. 220 НК РФ. Если цена продажи ниже покупной, налог не возникает.
2. **Покупка квартиры по семейной ипотеке**. Вы имеете право на имущественный вычет по расходам на покупку квартиры в размере до 2 млн руб. (возврат 260 тыс. руб.) плюс вычет по процентам — до 3 млн руб. (возврат 390 тыс. руб.) — ст. 220 НК РФ. Этот вычет вы можете заявить в том же году, когда купили квартиру, даже если она в ипотеке.
3. **Взаимозачет (сальдирование)**. По общему правилу, доходы от продажи и вычеты от покупки разных объектов не «складываются». Вы отдельно считаете налог с продажи дома и отдельно получаете вычет за квартиру. Однако можно подать декларацию 3-НДФЛ и заявить одновременно: доход от продажи дома и вычет при покупке квартиры. Сумма вычета (до 2 млн руб.) уменьшит ваш общий облагаемый доход за год, в том числе доход от продажи.
Пример: Продали дом за 1,5 млн руб. (налог 13% = 195 тыс. руб.). Купили квартиру за 3 млн руб., заявили вычет 2 млн руб. (возврат 260 тыс. руб.). В декларации указываете: доход 1,5 млн руб., вычет 2 млн руб. Облагаемый доход = 0. К возврату 260 тыс. руб. (но не более уплаченного за год НДФЛ). Налог с продажи дома не платите.
Важное условие: вы должны быть налоговым резидентом РФ, иметь официальный доход, с которого удержан НДФЛ (зарплата и т.п.). Вычет при покупке квартиры можно заявить только раз в жизни.
Что делать: Заполнить декларацию 3-НДФЛ за тот год, когда были продажа дома и покупка квартиры. Приложить договоры купли-продажи, платежные документы, справку 2-НДФЛ. Подать в налоговую до 30 апреля следующего года (если есть налог к уплате) или в любое время (если только к возврату).
Если вам нужна подробная письменная консультация с анализом документов или составление процессуальных бумаг по вашей ситуации, вы можете обратиться ко мне в личные сообщения (чат). Вот ссылка: pravoved.ru/lawyer/4433920/
Павел, здравствуйте!
В описанной ситуации вы вправе уменьшить облагаемый налогом доход от продажи дома на сумму, потраченную на покупку квартиры, если соблюдены условия имущественного налогового вычета по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Однако полностью «уйти от налога» получится только при определённых обстоятельствах. Семейная ипотека не влияет на право на вычет, но важны цена продажи, цена покупки и основания возникновения права собственности.
Правовое обоснование:
Налог при продаже дома:
Если дом был в собственности менее 5 лет (ст. 217.1 НК РФ), доход от его продажи облагается НДФЛ.
Налоговая база — это разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение этого дома (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Если расходы не подтверждены, можно применить налоговый вычет в размере до 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Покупка квартиры и вычет:
При покупке квартиры вы имеете право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) — до 2 млн рублей (или до суммы расходов на покупку, если она меньше).
Этот вычет предоставляется к доходам, облагаемым НДФЛ, в том числе к зарплате или доходу от продажи имущества.
Возможность зачёта расходов:
Расходы на покупку новой квартиры не уменьшают доход от продажи дома напрямую, если эти объекты не связаны друг с другом (например, обмен).
Но если вы продаёте один объект и покупаете другой в течение года, вы можете воспользоваться имущественным вычетом по покупке (до 2 млн руб.) и по продаже (до 1 млн руб. или в размере расходов на приобретение продаваемого дома).
Особенности семейной ипотеки:
Наличие семейной ипотеки не влияет на право на вычет, если квартира куплена на ваше имя.
Возможные варианты:
Если дом продан дешевле, чем куплена квартира:
Вы уменьшаете налоговую базу по продаже дома на сумму расходов на его приобретение (если такие расходы были и подтверждены).
Вы также можете заявить имущественный вычет по покупке новой квартиры (до 2 млн руб.) к другим облагаемым доходам (например, заработной плате).
Налог при продаже дома всё равно возникнет, если разница между ценой продажи и первоначальной покупной ценой дома положительная и превышает 1 млн руб. (или расходы на приобретение).
Если нет других доходов, кроме продажи дома:
Вычет по покупке квартиры уменьшит налоговую базу только при наличии других доходов, облагаемых НДФЛ (например, зарплаты).
Если таких доходов нет, вычет переносится на последующие годы.
Если продажа дома — единственный доход, и расходы на покупку дома были больше или равны цене продажи:
Налоговая база может быть равна нулю, и налог платить не придётся.
Пошаговый алгоритм действий:
Соберите документы:
Договор купли-продажи дома (с указанием цены покупки и продажи).
Акт приёма-передачи.
Документы, подтверждающие расходы на покупку дома.
Договор купли-продажи квартиры.
Кредитный договор по ипотеке (для подтверждения расходов).
Справка о доходах 2-НДФЛ (если есть другие доходы).
Рассчитайте налоговую базу:
Определите доход от продажи дома.
Вычтите расходы на его приобретение (или 1 млн руб. — если расходы не подтверждены).
Заявите имущественный вычет по покупке квартиры:
Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
Укажите расходы на покупку квартиры для вычета (до 2 млн руб.).
Подайте декларацию и заявление на вычеты до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Оплатите налог до 15 июля этого же года (если налоговая база положительная).
Основные риски и последствия бездействия:
При неподаче декларации или неуплате налога — штрафы и пени (ст. 119, 122 НК РФ).
Если не подтвердить расходы на покупку дома — налоговая база уменьшится только на 1 млн руб.
Если не заявить вычет по покупке квартиры — право на вычет сохраняется, но деньги вернутся позже.
Итог:
Полностью избежать налога получится только, если расходы на покупку дома были равны или больше цены его продажи, либо если сумма облагаемого дохода от продажи дома не превышает 1 млн руб. Покупка квартиры по семейной ипотеке даёт право на отдельный вычет, но не уменьшает автоматически налог от продажи другого объекта. Для точного расчёта необходимы конкретные суммы и даты сделок.
Здравствуйте, Павел.
Полностью уйти от налога при продаже дома ранее 5 лет владения можно, но только если вы попадаете под критерий «семьи с двумя и более детьми». В противном случае налог придется платить, но его можно законно уменьшить. Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ, трактует, что вас должно быть минимум двое детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся очно). Если это условие соблюдено, срок владения домом (даже если он меньше года) не имеет значения.
С уважением, Антонина Сергеевна.
Здравствуйте!
В соответствии со ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от налогообложения составляет — 5 лет.
ст. 217.1 минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества — 3 года, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком:
— в порядке наследования или при дарении между близкими родственниками;
— при приватизации;
— договор ренты;
— единственное жилье для налогоплательщика на момент продажи.
На основании вышеизложенного, так как продаваемый дом не был единственным жильем, то применяется срок 5 лет. Следовательно нужно будет платить налог с продажи, применив ст. 220 НК РФ:
— налоговый вычет 1 млн рублей или разницу купли-продажи...
А также доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения, если одновременно соблюдаются следующие условия:
— налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями не менее 2-х детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей.
— Вы продаете одно жилое помещение и покупаете другое жилье (или долю в нем) в России.
— Новое жилье дороже старого (или стоимость доли больше стоимости продаваемой доли).
— Площадь/стоимость приобретаемого жилья больше площади/стоимости продаваемого — можно применить кадастровую стоимость…
— Сделки купли-продажи (продажа старого и покупка нового жилья) совершаются в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи.
Если Ваша семья соответствует предъявленным требованиям в законе, то можно будет рассмотреть возможность неуплаты налога… Но доказать в налоговой будет очень непросто...
Очень надеюсь: мой ответ станет для Вас полезным.
Всего доброго!
