Добрый день.
У продавца в условие раскрытия аккредитива входит представленная форма 9 с отсутствием зарегистрированных лиц в объекте купли-продажи. При этом он не торопится сняться с регистрационного учёта, уклоняется от встречи и переговоров. Целесообразно и необходимо ли направить ему претензию до иска в суд? Или иск без претензии сразу можно подать?
Юрий, здравствуйте!
Вопрос о необходимости направления претензии перед подачей иска зависит от характера требований и условий договора.
Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, обязательный досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств, возникших из договоров и иных сделок. В таких случаях истец обязан направить претензию и дождаться истечения 30-дневного срока (если иной срок не установлен законом или договором).
В рассматриваемой ситуации речь идёт о нарушении условий договора купли-продажи недвижимости (продавец не снимается с регистрационного учёта, уклоняется от встреч и переговоров). Требования истца, вероятно, связаны с обязанием продавца исполнить условия договора (в частности, сняться с регистрационного учёта), а не с взысканием денежных средств.
В соответствии с п. 21 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18, к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка, если такой порядок обязателен по закону или договору. При отсутствии таких документов заявление могут оставить без движения или вернуть (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).
Однако, как следует из судебной практики (например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2026 № 17АП-9711/25 ), если есть доказательства невозможности урегулирования спора в досудебном порядке (например, уклонение ответчика от контактов), суд может признать досудебный порядок соблюденным и принять иск к рассмотрению.
Таким образом, хотя формально досудебный порядок может не быть обязательным для данного типа требований, направление претензии целесообразно:
во-первых, это соответствует принципам досудебного урегулирования и может способствовать разрешению спора без суда;
во-вторых, наличие претензии и доказательств её направления снизит риск оставления иска без движения или его возврата.
Итог:
Направление претензии перед подачей иска целесообразно, хотя для данного типа требований (об обязании исполнить условия договора) досудебный порядок, не является строго обязательным.
Наличие претензии и доказательств её направления:
повысит шансы на принятие иска судом;
снизит риск оставления заявления без движения или его возврата;
может способствовать досудебному урегулированию спора.
Если продавец явно уклоняется от контактов и разрешения спора, это может быть учтено судом как обстоятельство, свидетельствующее о невозможности досудебного урегулирования, и не станет препятствием для рассмотрения иска.
Ссылки на законодательство и разъяснения государственных органов:
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (ч. 5 ст. 4; п. 8 ч. 2 ст. 125; п. 7 ч. 1 ст. 126; п. 5 ч. 1 ст. 129).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» (п. 21).
Судебная практика:
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2024 г. № 18АП-12216/24 по делу № А76-6942/2023;
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2026 г. № 17АП-9711/25 по делу № А60-31871/2025.
