Хочу продать участок в Московской области: Категория земель - Земли сельскохозяйственного назначения ВРИ

Здравствуйте.

Да, перед продажей земельного участка из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в Московской области необходимо уведомить Правительство Московской области о намерении продать участок. Это требование установлено Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Законом Московской области от 12 июня 2004 года №75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области».

Правительство Московской области имеет преимущественное право покупки такого участка по цене, предложенной продавцом. Если уполномоченный орган откажется от покупки или не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, собственник вправе продать землю третьему лицу в течение года по цене не ниже указанной в извещении.

Когда уведомление не требуется
Извещение не нужно подавать в следующих случаях:

если участок относится к садовым, огородным;
если земля предназначена для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального);
если на участке расположены объекты недвижимости;
если участок продаётся с публичных торгов;
если земля подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Если мой ответ был полезен для Вас, буду Вам признателен если Вы его положительно оцените, в том числе при возможности материально pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4330650/

Также, если Вам требуется дополнительная (платная) консультация или подготовка документов, Вы можете обратиться ко мне в чат pravoved.ru/private/chat/user/4330650/

.

Добрый вечер.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ  при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки земельного участка, за исключением случаев, когда такие земли подлежат продаже с публичных торгов (в том числе в делах о банкротстве) или изымаются для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ преимущественное право покупки не распространяется на относящиеся к землям сельхозназначения:

·         садовые, огородные земельные участки;

·         участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд);

·         на участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности).

Часто регистрирующий орган отказывает в регистрации со ссылкой на необходимость предоставления документов, подтверждающих преимущественное право. Однако суды в таком случае встают на сторону правообладателей земельных участков.

В соответствии с Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.12.2023 N Ф05-31326/2023 по делу N А40-25051/2023 согласно представленным в материалы дела доказательствам земельные участки, являвшиеся объектом регистрации с КН  имели и имеют вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, а в силу абз. 2 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации

Здравствуйте!

Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения регламентирована ст.8 

Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/59a2ef022bd19494b0bc0e33c6414cbc3207a5ba/

Ключевым в Вашем вопросе является то, что ВРИ земельного участка у Вас — для садоводства.Стало быть Вам не требуется уведомлять Правительство Московской области о намерении продать участок. 

Действие указанного выше  Федерального закона № 101-ФЗ  не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые участки.

Сфера действия данного закона указана в ст.1 Федерального закона № 101-ФЗ 

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/b3526d5f41881dd65e8adb2caa52413096736584/

 Их оборот регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

ПЗЗ — СХ-2 Требуется ли мне предварительно получить отказ местной администрации в покупке участка, чтобы продать его другому гражданину?

 Здравствуйте

Не требуется.

Вопрос: О нераспространении действия нормы ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ о преимущественном праве субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства.
(Письмо Минэкономразвития РФ от 13.12.2011 N Д23-5132)

Вопрос: О нераспространении действия нормы ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ о преимущественном праве субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте), согласно абз. 2 п. 1 ст. 1, не распространяет свое действие на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Вместе с тем данная норма требует системного толкования. Понятие «предоставленный гражданину земельный участок» используется в земельном законодательстве в следующих значениях:
— для обозначения передачи гражданину прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. ст. 30 — 32, 34 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 10 Закона об обороте);
— для обозначения целей предоставления земельного участка, то есть для обозначения разрешенного использования земельного участка, притом что земельный участок мог быть приобретен не только у государства или муниципального образования (п. 6 ст. 27, п. 1 ст. 77, п. 2 ст. 88, п. 2 ст. 90, п. 3.1 ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Закона об обороте).
Таким образом, в п. 1 ст. 1 Закона об обороте имеется в виду не принадлежность земельного участка гражданину, а соответствующее разрешенное использование земельного участка. Буквальное применение закона противоречит иным нормам закона, а также целям и задачам Закона об обороте. Данное утверждение основано на следующих доводах.
Земельные участки, предназначенные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, образуются, как правило, вследствие раздела земельного участка, предоставленного соответствующему некоммерческому объединению граждан (п. 4 ст. 14, п. п. 5 и 6 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон о садоводах)). Если допустить, что земельный участок, принадлежащий юридическому лицу до его раздела между гражданами, охватывается нормами Закона об обороте, то на данный земельный участок будут также распространяться требования ст. 4 Закона об обороте о предельных размерах земельных участков сельскохозяйственного назначения. Следовательно, раздел земельного участка, принадлежащего юридическому лицу, окажется невозможен: нормы для образования земельных участков, предназначенных для садоводства или огородничества, существенно ниже минимальных размеров земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленных субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями ст. 4 и п. 1 ст. 19.1 Закона об обороте.
Кроме того, в случае раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу, правом на приобретение такого участка обладают граждане, являющиеся членами данного некоммерческого объединения граждан (ст. ст. 14 и 28 Закона о садоводах). Право субъектов Российской Федерации на преимущественное приобретение названных земельных участков не устанавливается, а их уведомление о передаче (предоставлении) земельного участка гражданину не осуществляется.
Если земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, был продан гражданином юридическому лицу, это не должно означать возникновения права субъекта Российской Федерации на приобретение земельного участка в преимущественном порядке, так как виды деятельности на данных участках допускают осуществление строительства, а земельные участки сельскохозяйственного назначения, занятые или предназначенные для занятия объектами капитального строительства, выведены из-под действия Закона об обороте (п. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Закона об обороте).
Таким образом, с точки зрения Департамента недвижимости Минэкономразвития России, положения нормы ст. 1 Закона об обороте определяют, что данный Закон не распространяется на все земельные участки, предназначенные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, независимо от того, предоставлены ли они гражданам или юридическим лицам либо приобретены ими по иным основаниям. Поэтому норма ст. 8 Закона об обороте о преимущественном праве субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку в отношении указанных земельных участков не действует.

Здравствуйте.

Требуется ли мне предварительно получить отказ местной администрации в покупке участка, чтобы продать его другому гражданину?

Нет, не требуется.

По общему правилу, у субъектов РФ, действительно, есть преимущественное право в отношении с/х земель. Это предусмотрено и в федеральном законодательстве, и региональном:

Закон Московской области от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области»

Статья 8:

1. Московская область имеет преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением  случаев продажи с публичных торгов.

Но!

И федеральный закон, и региональный закон Московской области о с/х землях не распространяется на с/х земли, предназначенные для ведения садоводства:

Согласно ст. 1 

Действие настоящего Закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Поэтому в Вашем случае этой обязанности нет.