Вопрос следующий, как мне грамотно всё оформить?

Здравствуйте,  Макс.

Лучше прописать в ПДКП чтобы Вы сами вносите платежи по его долгам и что они идут в зачет выкупной стоимости квартиры на основании статей 313, 421 Гражданского кодекса РФ.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте Макс.

 Заключайте предварительный договор купли-продажи  у нотариуса. В нем укажите, что сумма задатка является целевой и должна быть внесена непосредственно на счет отделения ФССП для погашения конкретного долга.

Сразу после оплаты требуйте чтоб должник представил вам  от пристава постановление об окончании исполнительного производства и снятии запрета в силу ст. 47 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве».

Чтобы не бояться появления новых долгов в процессе регистрации Вы закладываете всю сумму в банк (на аккредитив).Сумма разбивается на части — 1 часть уходит в ФССП и поставщикам услуг (ЖКХ/капремонт) для очистки объекта, 2 часть (основная) выплачивается продавцам только после успешной регистрации перехода права собственности на ваше имя в Росреестре.
Настаивайте на проведении всех расчетов через депозит нотариуса. Нотариус сам проверит чистоту документов, распределит деньги кредиторам и подаст документы на регистрацию, что является дополнительной гарантией защиты ваших прав.

Здравствуйте, Макс.

У данной квартиры 3 взрослых собственника. Долг у квартиры по квартплате 400 000 р., за капремонт 100 000 р. На квартиру наложен запрет на рег.действия. На основного продавца приставы возбудили исполнительное производство, у которого более 66 % доли в этой квартире

 Действительно, в силу пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»,

Сособственники жилого помещения в многоквартирном доме несут обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг соразмерно их доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение (статья 249 ГК РФ).

Далее.

Я могу с ним заключить договор задатка и передать 65 000 р., чтобы он снял запрет на регдействия. Но гарантии нет, что новый судебный приказ не прилетит.

 Гарантий нет не только этого, но и того, что указанные деньги — должник направит на депозитный счет ОСП. В такой ситуации, желательно, в предварительном договоре купли — продажи, указать  условие о том, что покупатель, переводит сумму долга в размере __________, непосредственно, сам  — в службу судебных приставов, на основании требований в силу пункта 1 части 2 статьи 313 ГК РФ. Или оформить эту сумму, например, как задаток, по основному договору.

Но, не забывайте о том, что с 09.01.2026 г. изменился порядок взыскания исполнительского сбора. То есть, в случае, перечисления денег на депозит ОСП, будет удержано 11% от этой суммы, а, значит, долг, полностью — не погасится.

Ситуация — сложная, тут не обойтись без Вашего похода на прием к судебному приставу. А то, ведь, даже при полной оплате долга, запрет может быть — не отменен (безалаберность пристава, волокита, ошибки)… Вон, сегодня Клеёнка, обращалась с вопросом, где описывала ситуацию, когда она уже более 2х лет не может добиться отмены ареста со счета в банке, хотя долг был оплачен, полностью.

Ну, и не забывайте, про преимущественное право покупки доли этого должника — другими сособственниками. 

Уважаемый Макс, здравствуйте.

В Вашей ситуации важно учитывать несколько важных моментов.

Передача задатка в такой ситуации несёт для Вас значительные риски, так как нет гарантий, что после погашения текущей задолженности не появятся новые исполнительные производства, и запрет не будет наложен повторно.

Что касается долгов по коммунальным платежам и капремонту.

Согласно статье 158 ЖК РФ, при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит и обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, включая неисполненные обязательства предыдущего собственника.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fc0ab0537d457cf86182567350b816e931051853/

Однако пени и штрафы за просрочку оплаты капремонта остаются на прежнем собственнике (статья 210 ГК РФ), об этом говорил ВС РФ, ниже по ссылке обзор на судебный акт.

rg.ru/2025/03/24/dolg-bez-prava-peredachi.html?utm_referrer=https%3A%2F%2Fyandex.ru%2F

Рекомендую заключать договор купли-продажи только после снятия всех обременений и полного погашения долгов по квартире.

Передача задатка возможна, но только через нотариуса с чётким условием возврата в случае невозможности сделки (статья 380 ГК РФ).

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/

В договоре купли-продажи обязательно укажите суммы задолженности, чтобы не возникло споров после регистрации права.

С уважением, Дарья.