Как можно решить эту проблему?

Question

В многоквартирном доме вентиль горячего водоснабжения и система отопления расположены в нежилом помещении на первом этаже. Указанное помещение принадлежит администрации города. УК, которая обслуживает дом, не имеет ключ от этого помещения. После нашего обращения Комитет имущественных и земельных отношений администрации города официально подтвердил готовность передать дубликат ключа от данного помещения в УК. Представитель собственника помещения многократно связывался с УК для передачи ключа, а также дал согласие на передачу дубликата ключа аварийной службе. Однако УК отказывается забирать ключ и организовывать постоянный доступ к указанному помещению, ссылаясь на то, что «жилищное законодательство не предусматривает обязанность собственника нежилого помещения передавать ключи». В результате сложилась ситуация, при которой аварийные службы не имеют гарантированного круглосуточного доступа к вентилям ГВС и системы отопления. В случае аварии в ночное время или выходной день оперативное перекрытие воды будет невозможно, что создаёт реальную угрозу затопления квартир горячей водой и причинения значительного материального ущерба и вреда здоровью жильцов. Мы обращались в ГЖИ, но они никак не решают вопрос, их ответ: "В силу под. «б» п.32, под. «е» п.34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, собственник или наниматель жилого помещения обязан обеспечить доступ к общедомовому имуществу, элементы которого проходят через жилое помещение, представителям управляющей организации для выполнены ремонтных работ. Согласно п.20 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, управляющая организация, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение. По смыслу приведенных правовых норм в совокупности, управляющая организация, иной исполнитель, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме вправе требовать допуска в жилое и нежилое помещение, а пользователи обязаны предоставить такой допуск. Таким образом, у собственника нежилых помещений, имеется обязанность по предоставлению доступа в нежилое помещение для проведения регулярного профилактического осмотра общедомовых коммуникация, которые находятся в её помещении. Вместе с тем, жилищное законодательство не содержит требований к собственникам нежилых помещений о передаче ключей управляющей организации и (или) аварийно-диспетчерской службе, ровно, как и обязанность управляющей организации требований предоставление ключей от собственников нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственник нежилого помещения предоставляет управляющей организации доступ в помещение для содержания и ремонта электрического, санитарно-технического и другого оборудования, относящегося к общедомовому имуществу". В итоге получается ситуация, что все игнорируют тот факт, что собственник сам готов дать дубликат ключа, а у аварийных служб нет доступа и в случае аварии они не смогут перекрыть воду в доме. Как можно решить эту проблему?

Андрей Логинов · Answer

Света! Полагаю, что вопрос может и должен быть решён в рамках общих правил исполнения управляющей организацией своих обязанностей по договору управления общим имуществом дома, который управляющая компания обязана заключить с собственниками по нормам статьи 162 Жилищного Кодекса РФ. У управляющей компании в силу необходимости исполнения условий договора есть обязанность обеспечить належащее содержание и эусплуатцию общего имущества дома, что (на мой взгляд) вряд ли возможно осуществить в условиях, когда нет возможности оперативно получить доступ к стоякам водоснабжения и отопления для контроля за их состоянием и возможного перекрытия вентилей аварийной службой в случае аварии или для ремонтных работ. Если так, то собственники вправе потребовать от УК исполнить обязанности по договору управления и реализовать достигнутые с собственником помещения договорённости по доступу в помещение, в том числе и в судебном порядке, если никак иначе согласовать порядок доступа к стоякам в указанном нежилом помещении не получается. Спор может быть рассмотрен в суде, суд может обязать УК принять исчерпывающие меры для постоянного доступа в помещение соответствующим специалистам, учитывая интересы собственника помещения и необходимость обеспечить надлежащее содержание и обслуживание общего имущства дома.

Ольга Сидорова · Answer

Здравствуйте . Хотя ГЖИ формально может быть права, утверждая, что нет прямого требования передавать ключи, но, однако, её позиция игнорирует серьёзные риски для безопасности и имущества жильцов. Это также противоречит основным правилам и принципам поддержания общего имущества дома и обеспечения безопасных условий проживания. Так согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ 1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Пункт 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 устанавливает, что 42. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. в т.ч. о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. Отсутствие оперативного доступа к вентилям в случае аварии является прямым нарушением требований безопасности. Обязанность УК по предотвращению ущерба общему имуществу и имуществу собственников помещений вытекает из договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ) www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/14e9738be002fe3ab76c0d580b863aac1ac65fb7/ Отказ от принятия ключа, который обеспечивает оперативное устранение аварийной ситуации, является бездействием, которое может привести к значительному ущербу и, следовательно, к ответственности УК. Хотя прямого требования о передаче ключей нет, существует обязанность собственника помещения обеспечить доступ. В сложившиеся ситуации , Вам необходимо будет повторно обратиться в ГЖИ, акцентируя внимание не на формальном отсутствии обязанности передачи ключей, а на реальной угрозе безопасности жильцов и имуществу, а также на нарушении УК своих обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества и обеспечению безопасных условий проживания. Следует подчеркнуть, что доступ в экстренных ситуациях должен быть немедленным и круглосуточным, что без ключа невозможно. Кроме того, можно направить обращение в Прокуратуру, поскольку, прокуратура осуществляет надзор за соблюдением законов. Бездействие УК, создающее угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан, является основанием для прокурорского реагирования. В обращении следует подробно изложить ситуацию, приложить переписку с администрацией города и ГЖИ. В случае бездействия надзорных органов, собственники помещений вправе обратиться в суд с иском к УК об обязании обеспечить круглосуточный доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в нежилом помещении, путем принятия дубликата ключа от собственника помещения. В качестве третьей стороны может быть привлечена администрация города.

Герман Амвросов · Answer

Здравствуйте, Светлана! В ответе ГЖИ указаны права УК, в части требования допуска в помещение и обязанности собственников по допуску в помещение. При этом жилищное законодательство не содержать прав и обязанностей УК в связи с которыми ее можно обязать «забирать ключ и организовывать постоянный доступ к указанному помещению». ГЖИ не вправе требовать от УК «забрать ключи», поскольку это не будет основано на норме закона. Как не предусмотрено законом, что УК обязана обеспечить доступ в помещение собственника, включая устранение аварийной ситуации, связанной с общедомовым имуществом. Допуск в помещение при наличии аварийной ситуации обязан обеспечить собственник помещения, но никак не УК, Поэтому, по моему мнению , суд откажет в требованиях к УК, связанных с с тем чтобы она «забрала ключи» либо с допуском в помещение собственника.