Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1 или 2 Можно ли продавать доли ниже кадастровой?
Наследство квартира от тети. Тетя скончалась сентябрь 2023 г. Племянники подали на наследство, получили, ждут 3 года до сентября 2026 чтобы продать квартиру без налога.
В начале 2025 года Племянники узнали о Доле тети в бабушкиной квартире. Оформили на себя в марте 2026 г.
1)Нотариус сказал им продавать без налога они могут только через 3 года - после марта 2029.
2)Информация с интернета, что Доля должна присоединяться к наследству (доля найдена и присоединена ДО 3х летней годовщины со смерти тети). И продажа без налога с сентября 2026.
Кто прав? 1) или 2)
Можно ли продавать доли ниже кадастровой? Я слышала где то - можно, но ниже 70 процентов кадастровой. Это правда?
Доброй ночи. Информация нотариуса о необходимости ждать трех лет с момента оформления доли (март 2029 года) является неверной.
Так, согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года. Этот срок исчисляется со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, независимо от даты государственной регистрации права наследника на это имущество. В вашем случае, тетя скончалась в сентябре 2023 года. Следовательно, трехлетний срок владения квартирой (или долей в ней) для племянников начинает течь с сентября 2023 года. Тот факт, что доля в бабушкиной квартире была обнаружена и оформлена в начале 2025 года, а затем оформлена в марте 2026 года, не меняет начальную точку отсчета трехлетнего срока. Важно, что эта доля также была получена по наследству от тети. Таким образом, если племянники решат продать квартиру после сентября 2026 года, они смогут сделать это без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), так как к этому моменту они будут владеть ею более трех лет.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации: — минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, в течение которого доходы от его продажи освобождаются от налогообложения, в случае, если право собственности получено в порядке наследования составляет три года.
Статьи 1114 и 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определяют, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), независимо от времени его фактического принятия и момента государственной регистрации права.
Пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации: Указывает, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему ранее имущество переходит по наследству к другим лицам.
Здравствуйте!
согласно ч.4 ст.1152 ГК принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
при по ч.2 этой статьи принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
Кто прав? 1) или 2)
правильно
Доля должна присоединяться к наследству (доля найдена и присоединена ДО 3х летней годовщины со смерти тети). И продажа без налога с сентября 2026.
Можно ли продавать доли ниже кадастровой?
можно
Я слышала где то — можно, но ниже 70 процентов кадастровой. Это правда?
да, ст.214.10 НК
Отошла бы эта доля государству через 3 года после смерти тети?
нет, при выяснении обстоятельств выяснились бы наследники принявшие наследство
По какой цене пришлось Бы владельцу большей части квартиры выкупать эту тетину долю у государства?
договорной момент, рыночная
Как скоро государство присоединило бы эту долю?
в Вашем случае никогда, а часто пока заинтересованные лица (совладелец, кредитор) не обратятся органы не знают о выморочном имуществе
Через 50 лет например, а так она была бы бесхозная?
нет, выморочным имуществом
Здравствуйте!
В начале 2025 года Племянники узнали о Доле тети в бабушкиной квартире. Оформили на себя в марте 2026 г.
1)Нотариус сказал им продавать без налога они могут только через 3 года — после марта 2029.
Нет, это не так. Поскольку наследство они приняли в 2023 году, наследство было открыто в сентябре 2023 года ( со смертью наследодателя), то все наследственное имущество, где бы оно не было и в чем бы не заключалось, принадлежит наследникам со дня открытия наследства, согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ.
Так, согласно норме данной статьи
4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В связи с изложенным, срок владения будет исчисляться со дня открытия наследства.
Из Письма Минфина РФ от 01.11.2024 N 03-04-05/107147
Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество, в том числе признанное решением суда, возникает со дня открытия наследства независимо от даты государственной регистрации этих прав.
В этой связи, если со дня открытия наследства до момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества от наследника к другому лицу прошло три года и более, полученный от продажи наследованного недвижимого имущества доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.
2)Информация с интернета, что Доля должна присоединяться к наследству (доля найдена и присоединена ДО 3х летней годовщины со смерти тети). И продажа без налога с сентября 2026.
Кто прав? 1) или 2)
С учетом изложенного, 2).
Можно ли продавать доли ниже кадастровой? Я слышала где то — можно, но ниже 70 процентов кадастровой. Это правда?
Можно продать и ниже. Но база для исчисления налога в этом случае — 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества, согласно ч. 2 ст. 214. 10 НК РФ.
Также нужно применять региональное законодательство, в соответствии с положениями ч. 9 ст. 214.10 НК РФ
Гипотетический вопрос, что было Бы если наследники не узнали об этой доле в бабушкиной квартире в течении например 20 лет. Отошла бы эта доля государству через 3 года после смерти тети? По какой цене пришлось Бы владельцу большей части квартиры выкупать эту тетину долю у государства? Иметь дело с государством проблематично? Как скоро государство присоединило бы эту долю? Через 50 лет например, а так она была бы бесхозная? Извините, за глупый вопрос
В этом случае, мог быть спор о признании этого имущества выморочным, согласно ст. 1151 ГК РФ. Но поскольку наследники приняли наследство в установленный законом срок, то они и приняли это наследство. Так, в признании имущества выморочным должно быть отказано.
Так, согласно ст. 1151 ГК РФ
1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
Да, доли в квартире можно продавать ниже кадастровой стоимости. Правило о продаже не ниже 70% от кадастровой стоимости применяется к коммерческой недвижимости, а не к жилой. В гражданском праве действует принцип -Свобода договора: Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) устанавливает принцип свободы договора, согласно которому стороны вправе самостоятельно определять цену сделки. Это означает, что цена продажи доли в квартире может быть установлена ниже ее кадастровой стоимости. Законодательство не содержит норм, обязывающих стороны договора купли-продажи недвижимости учитывать кадастровую стоимость при согласовании цены.
Кадастровая стоимость и налогообложение: Правило о продаже недвижимости не ниже 70% от кадастровой стоимости, упомянутое Вами, относится к определенным случаям продажи коммерческой (нежилой) недвижимости и связано с особенностями определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии со статьей 214.10 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Данная норма не применяется к продаже долей в жилых квартирах.
С уважением адвокат Чичигин Р.Н.
Да, кстати, всегда нужно учитывать интерес налоговой службы. Так, при продаже недвижимости по цене значительно ниже рыночной (что может быть и ниже кадастровой) у налоговых органов могут возникнуть вопросы, если будет доказано, что сделка совершена с целью неуплаты налогов или является притворной (прикрывает другую сделку). Однако, если сделка совершается между лицами, не являющимися взаимозависимыми (не родственниками), и основная цель сделки не заключается в неуплате налогов, то цена, указанная в договоре, будет признаваться рыночной для целей налогообложения. В случае продажи доли в квартире, если цена в договоре ниже рыночной, но сделка совершается по этой цене, это само по себе не является основанием для признания договора недействительным. Однако, если продавец будет признан банкротом, такая сделка может быть оспорена как совершенная при неравноценном встречном исполнении обязательств.
С уважением, желаю удачи.