Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Прошу вас проконсультировать меня, как правильно поступить?
Добрый день! Покупаю у застройщика квартиру в рассрочку на 1 год. 30% предоплата , 70 % через год одним платежом. В новой квартире застройщик разрешает оформить собственность и выделить доли детям, также можно прописаться. Старую квартиру хочу продать , чтобы как раз погасить долг 70 % за новую квартиру. В старой квартире применен материнский капитал, и выделены доли детям , соизмеримо стоимость материнского капитала ( по 1/20 у каждого ребенка ) . Звонили в Опеку , нам сказали что Мы можем купить новую квартиру и обязаны выделить детям доли. А когда будем продавать старую квартиру , то будем обязаны стоимость детский долей положить на счет в банк ( соответственно деньгами не сможем распоряжаться ). Получается мы и в новой квартире должны выделить доли , и стоимость долей в старой квартире должны положить на счет в банке. Законно ли это ? Нам хотелось просто выделить доли детям в новой квартире и спокойно продавать старую уже без детских долей и обременений. Прошу вас проконсультировать меня , как правильно поступить ?
Получается мы и в новой квартире должны выделить доли, и стоимость долей в старой квартире должны положить на счет в банке. Законно ли это ?
Да, такие требования будут вполне законными, если Вы сначала покупаете иное жилое помещение, в котором будут доли детей, но не на денежные средства. полученные от продажи долей детей. После продажи долей детей придётся денежные средства вносить на специальные счета детей, т.к. они не вложены в покупку новых долей.
Далее продолжу.
Артём, добрый день!
Ваша ситуация регулируется нормами о защите прав несовершеннолетних детей при использовании материнского капитала (ФЗ № 256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10) и требованиями органов опеки при продаже жилья с долями детей. Информация из органов опеки верна: да, это законно, и вы не сможете просто «спокойно продать старую квартиру без детских долей и обременений», не выполнив требования по сохранению прав детей.
Поскольку в старой квартире уже выделены доли детям, при продаже вы обязаны получить разрешение органов опеки. Они проверят, что права детей не ущемляются: стоимость их долей должна быть заменена равноценной долей в новом жилье или переведена на банковский счет (с ограничениями на распоряжение до совершеннолетия ребенка).
Вы не обязаны выделять доли детям именно в новой квартире только из-за покупки в рассрочку. Однако при продаже старой квартиры опека обязательно потребует равноценного замещения долей детей в новом объекте (ФЗ № 256-ФЗ, ст. 10). Если маткапитал не использовался на новую квартиру, выделение долей — ваше право, но не обязанность без согласования сделки.
Обратитесь в органы опеки с документами: выписка ЕГРН на старую квартиру, договор на новую (ДДУ с застройщиком), расчет долей детей. Получите письменное разрешение опеки на продажу. Укажите в нем, что доли детей (стоимостью, соизмеримой с 1/20) будут выделены в новой квартире (равноценно по площади/стоимости).
Проверьте договор с застройщиком: есть ли там пункт о том, что до выплаты 70% квартира находится в залоге. Если есть — опека не разрешит использовать эту квартиру как «встречное обеспечение» для детей.
Получается мы и в новой квартире должны выделить доли, и стоимость долей в старой квартире должны положить на счет в банке.
У ваших детей очень маленькие доли в старой квартире — по 1/20 (если детей двое, то в сумме это 1/10 или 10% от стоимости квартиры). Если Вы продаете старую квартиру, кладете на заблокированные счета детей только стоимость их долей (те самые 10% от суммы продажи)… оставшимися 90% денег от продажи старой квартиры вы распоряжаетесь свободно и гасите ими долг перед застройщиком (70%). Если 90% от продажи старой квартиры вам хватает для погашения долга за новую, выделять доли в новой квартире прямо сейчас в этом случае не нужно.
Звонили в Опеку, нам сказали что Мы можем купить новую квартиру и обязаны выделить детям доли. А когда будем продавать старую квартиру, то будем обязаны стоимость детский долей положить на счет в банк
Добрый день! Опека обязана дать письменное согласие или отказ в продаже, исходя из сформулированных в нем условий Вы в том числе вправе обжаловать его в судебном порядке.
ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»
Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут бытьоспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
в Вашем случае требования опеки представляются чрезмерными, учитывая, что остаток долга за новую квартиру будет оплачиваться деньгами от продажи квартиры с детскими долями этого было бы достаточно для неущемления интересов детей при условии выделения им доли в новой квартире.
Для продажи долей детей надо будет получить предварительное согласие органа опеки и попечительства в соответствии со ст. 37 Гражданского Кодекса РФ:
Чтобы орган опеки и попечительства разрешил Вам продажу на желаемых для Вас условиях, Вам надо продумать, как правильно составить договор с застройщиком, который Вы можете представить в орган опеки. В договоре Вы можете указать, что доли детей приобретаются и оплачиваются за счет средств, полученных от продажи долей детей в первой квартире и входят в сумму рассрочки оплаты.
С этим проектом договора и обращайтесь в орган опеки и попечительства за разрешением. Но риски того, что такой вариант Вам не согласуют, есть.
Отказ органа опеки и попечительства Вы вправе обжаловать в судебном порядке.