В каких случаях меньше будет налог от продажи?

Риэлтор предлагает с целью повышения привлекательности к объекту сначала сдать в аренду, а потом продавать как готовый бизнес (

 Добрый вечер! Гоните такого риэлтора в шею. Освобождение от ндфл по сроку владения, предусмотренное ст. 217 НК РФ действует исключительно если объект НЕ использовался в предпринимательской деятельности.  Если он будет сдаваться в аренду то льгота не применяется. Более того, возможность учета расходов для уменьшения налоговой базы предусмотренная ст. 220 НК РФ также НЕ применяется к объектам, использовавшимся в ПД. 

Здравствуйте, Юлия.

В 2018 как физлицо приобретено офисное помещение в бизнес-центре с целью инвестиций. В аренду не сдавалось. Планирую продажу, буду ли иметь освобождение от НДФЛ как физлицо, владеющая объектом более 5 лет? ИП никогда не открывала.

 У Вас офисное помещение (не жилое).

По закону освобождение от НДФЛ при продаже действует только после минимального срока владения.

Для нежилой недвижимости этот срок — 5 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Вы купили в 2018 — сейчас уже больше 5 лет.

Если помещение не использовалось в предпринимательской деятельности (не сдавалось, ИП не было, дохода не получали), то при продаже Вы полностью освобождаетесь от НДФЛ.

Налог = 0%.

Риэлтор предлагает с целью повышения привлекательности к объекту сначала сдать в аренду, а потом продавать как готовый бизнес

 Если начать сдавать помещение в аренду даже как физлицо, но регулярно, налоговая может признать это предпринимательской деятельностью.

Если объект использовался в бизнесе, то, соответственно, освобождение от НДФЛ уже не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В этом случае при продаже придётся платить налог - либо 13% как физлицо, либо налог по ИП, если оформите ИП.

В этом случае стоит открыть ИП на УСН для аренды и последующей продажи?

 Если открыть ИП на УСН и сдавать.

Тогда аренда будет облагаться по УСН (обычно 6%).

Но при продаже объект считается использованным в предпринимательской деятельности, и освобождения уже не будет.

Продажа будет облагаться налогом (например, 6% при УСН).

В каких случаях меньше будет налог от продажи?

 Если коротко:

0% — если Вы не сдавали помещение вообще и продаёте как физлицо

6% — если Вы сдавали через ИП на УСН и потом продаёте

13% — если Вы сдавали как обычное физлицо, но налоговая решит, что это был бизнес.

Если по истечении какого-то периода (например, года) продажи не будет и приму решение получать доход хотя бы от аренды, то в этом случае как будет выгодно с целью минимизации налогов?

 Сдавать как физлицо — платите 13% с дохода (ст. 224 НК РФ )

 Сдавать через ИП на УСН — платите 6% с дохода (ст. 346.20 НК РФ)

Здравствуйте, Юлия

В 2018 как физлицо приобретено офисное помещение в бизнес-центре с целью инвестиций.

 В соответствии с абз.5 п.17.1ст.217 НК РФ  положения об освобождении от НДФЛ доходов не применяются в отношении доходов, полученных от реализации имущества, используемого непосредственно в предпринимательской деятельности.

При этом не имеет значения, были ли Вы зарегистрированы в качестве ИП.

физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом Российской Федерации, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (абзац четвертый пункта 2 статьи 11 НК РФ).
Таким образом, законодатель связывает необходимость регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им предпринимательской деятельности, о наличии которой в действиях гражданина может свидетельствовать, в частности, приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования и реализации.
При этом доходы, получаемые физическими лицами от продажи недвижимого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, не подлежат освобождению от налогообложения вне зависимости от срока владения (абзац четвертый пункта 17.1 статьи 217 НК РФ).

См. Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2023 N 48-КАД22-18-К7

Одним из критериев при определении дохода как предпринимательского является назначение объекта недвижимости, непредназначенного для использования для личных нужд.  (см. Определения ВС РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2, от 11.12.2017 N 302-КГ17-18851, от 20.07.2018 N 16-КГ18-17)  

офисное помещение в бизнес-центре с целью инвестиций.

 В такой ситуации ИФНС может усмотреть и предпринимательские цели, исходя из назначения помещения, его месторасположения в бизнес-центре, ввиду чего возможен спор с ИФНС. Доказывать отсутствие у Вас объекта налогооблажения и отсутствие предпринимательского характера дохода в этом случае Вам придется сначала в вышестоящем налоговом органе, затем в суде.

Действия налогового органа и будет ли такой спор непрогнозируемы,  важен для принятия решения сам факт наличия  таких рисков.  

В этом случае стоит открыть ИП на УСН для аренды и последующей продажи?

Для целей ухода от рисков это один из вариантов, но стоит производить расчеты в цифрах, учитывать возможность НДС и Ваши обязанности как ИП по уплате страховых взносов в период регистрации. 

Целиком разбор вариантов оптимизации налогооблажения с расчетами возможен индивидуально в чате.

С уважением