Считается ли договор не действительным из-за этого?

Здравствуйте.

Если по Вашему договору с клиентом Ваша услуга заключалась в подборе варианта, организации просмотра и заселении, то в обычной ситуации комиссию Вы возвращать не обязаны. В силу п. 1 ст. 779 ГК РФ исполнитель обязуется оказать услуги, а заказчик — их оплатить; по п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить услуги «в сроки и в порядке, которые указаны в договоре». Если клиент квартиру посмотрел, согласился, подписал документы и заселился, это обычно подтверждает, что услуга оказана. 

Но полностью игнорировать претензию не стоит.

В силу ст. 32 Закона о защите прав потребителей и п. 1 ст. 782 ГК РФ клиент вправе отказаться от договора оказания услуг «в любое время», однако с оплатой исполнителю фактически понесенных расходов.

Поэтому ключевой вопрос здесь такой: была ли Ваша услуга уже исполнена к моменту отказа. Если да, оснований для возврата всей комиссии обычно нет. Если же клиент будет доказывать, что услуга оказана некачественно, например Вы знали о существенном недостатке квартиры и скрыли его, тогда спор уже может перейти в плоскость качества услуги. 

Сам по себе неприятный запах в квартире — это в первую очередь вопрос к наймодателю, а не автоматически к риелтору.

По ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, но не отвечает за те, которые были оговорены, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены при осмотре.

Поэтому если запах был явный и клиент осматривал квартиру до заселения, Ваша позиция сильнее. Если же недостаток был скрытый и проявился уже после заселения, основные требования клиент обычно должен адресовать собственнику квартиры. 

По подписи на последней странице: договор не становится автоматически недействительным только из-за того, что на одной из страниц нет подписи. В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ письменная форма соблюдается, когда документ «подписан» сторонами, а по п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме заключается путем составления одного документа, «подписанного сторонами». При этом по п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если достигнуто соглашение по всем существенным условиям в требуемой форме. Если стороны подписали договор в целом, подписали акт приема-передачи, передали ключи, внесли оплату и фактически исполняли договор, отсутствие подписи именно на последней странице само по себе обычно не делает договор недействительным. Другое дело, если подписи сторон вообще отсутствуют под договором как под единым документом — тогда уже возможен спор о незаключенности.

Если дело дойдет до суда, клиент, скорее всего, будет пытаться требовать возврат комиссии как за некачественную услугу. Ваша задача — показать, что Вы услугу выполнили: подобрали объект, организовали показ, клиент согласился на заселение, документы подписал, квартиру принял. Поэтому сейчас правильно: не обещать возврат на эмоциях, запросить письменную претензию, сохранить договор с клиентом, договор найма, акт приема-передачи, переписку, объявления, сообщения о согласовании квартиры и любые доказательства того, что запах можно было обнаружить при осмотре либо что Вы о нем не знали.

Здравствуйте.

1. Возврат комиссии. Вы не обязаны возвращать комиссию, если:

услуга по подбору квартиры и оформлению сделки фактически оказана;
договор с клиентом не предусматривает возврат комиссии при досрочном расторжении аренды;
вы не нарушили условия договора и действовали добросовестно.
Основание: ст. 781 ГК РФ и ст. 782 ГК РФ.

Чтобы минимизировать риски в подобных ситуациях и выстроить юридически безопасную работу, я могу помочь:

проанализировать ваши типовые договоры на соответствие закону и защиту ваших интересов;
подготовить шаблоны уведомлений и ответов на претензии клиентов;
проконсультировать по конкретной ситуации с вашим арендатором.

С уважением, Александр.