Как мне не потерять квартиру и что мне делать

Здравствуйте, Анна.

Ситуация с недвижимостью в новых регионах (включая ЛНР) сейчас требует особого внимания, так как законодательство активно интегрируется в правовое поле РФ, и существуют специфические указы, касающиеся собственников из «недружественных» стран.

Поскольку сын является гражданином другого государства, основные риски связаны с признанием имущества «бесхозяйным» или ограничениями на распоряжение долями.

Если квартира до сих пор числится только в реестрах ЛНР (по старым документам), ее необходимо переоформить по российским стандартам- внесение сведений в ЕГРН (Росреестр).

Решить вопрос с долей сына.  Если страна гражданства сына входит в перечень «недружественных» (утвержден Распоряжением Правительства РФ № 430-р), распоряжение его долей (продажа, дарение) сильно ограничено Указами Президента № 81 и № 95.

Чтобы квартиру не внесли в списки «брошенного» жилья оплачивайте коммунальные услуги ( сохраняйте все чеки, квитанции должны приходить на имя собственников).

В ЛНР действуют нормативные акты о выявлении жилья, которое не используется или собственники которого не переоформили документы.Регулярно проверяйте списи. Органы местного самоуправления публикуют перечни объектов, имеющих признаки бесхозяйных. Если вы увидите свой адрес — нужно немедленно подать возражение в администрацию с предъявлением документов на право собственности.

Если у вас остались вопросы или нужна помощь в составлении документов, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.

Надеюсь, информация была исчерпывающей. Буду признательна, если отметите консультацию как полезную и оставите краткий отзыв. Заранее благодарю. 

Здравствуйте, Анна!

Ситуация с недвижимостью в новых регионах и разным гражданством собственников требует четкого юридического подхода. Ниже представлен структурированный ответ с указанием конкретных норм права и пошаговых действий для защиты вашей квартиры.

1. Правовая основа ситуации
С 30 сентября 2022 года Луганская Народная Республика является субъектом Российской Федерации (ст. 2 Федерального конституционного закона № 5-ФКЗ). С этого момента все правоотношения на ее территории регулируются российским законодательством. Ваша квартира, как и права на нее, теперь подпадают под юрисдикцию РФ.

2. Риски для собственника-иностранца (вашего брата)
Главная угроза для квартиры связана с ограничениями, которые российское законодательство устанавливает для иностранных граждан в отношении владения недвижимостью.

Риск 1: Запрет на владение землей на приграничных территориях.

Норма: Ст. 5 Федерального закона № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ».
Суть: Утвержден перечень приграничных территорий, где иностранцы не могут иметь в собственности землю. Если ваш дом расположен на земле, входящей в такой перечень, иностранный собственник обязан продать свою долю в течение года.
Последствие: При неисполнении этой обязанности Росреестр может обратиться в суд для принудительной продажи доли с публичных торгов.

Риск 2: Запрет на владение землями сельскохозяйственного назначения.

Норма: Ст. 3 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Суть: Иностранные граждане не могут владеть участками из земель сельхозназначения. Если земля под домом имеет такой статус, последствия аналогичны риску 1.
Последствие: Та же процедура принудительной продажи.

Риск 3: Обязанность уведомить о своем статусе.

Норма: Ст. 5 Закона № 115-ФЗ.
Суть: Любой иностранец, владеющий недвижимостью в РФ, обязан уведомить об этом территориальный орган МВД по месту жительства.
Последствие: Неуведомление влечет административный штраф и может создать дополнительные сложности при любых сделках.

3. Что делать для защиты квартиры (пошаговый алгоритм)

1. Установите статус земельного участка.

Действие: Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок под вашим домом.
Где: Через сайт Росреестра (nalog.gov.ru), портал Госуслуг или лично в МФЦ.
Что искать: В выписке будут указаны категория земель и вид разрешенного использования. Если там значится «Земли населенных пунктов» (для ИЖС, ЛПХ), риски минимальны. Если «Земли сельскохозяйственного назначения» — риски высоки. Наличие особой отметки о приграничной зоне также требует внимания.

2. Уведомите Росреестр о статусе иностранного собственника (ваш брат).

Действие: Брату необходимо лично, через МФЦ или по почте направить в территориальный орган Росреестра письменное уведомление о своем гражданстве. Форма уведомления должна быть утверждена.
Срок: Законодательство четкого срока для уведомления не устанавливает, но сделать это нужно до совершения любых регистрационных действий.

3. Зарегистрируйте права по российскому законодательству.

Действие: Вам всем троим (матери, дочери, сыну) необходимо привести документы о праве собственности в соответствие с российскими нормами. Если права были зарегистрированы по украинскому законодательству, их нужно переоформить.
Как: Обратиться к нотариусу или в МФЦ с заявлением о внесении сведений в ЕГРН. С собой иметь паспорта (с нотариальным переводом для брата), имеющиеся правоустанавливающие документы (договоры, свидетельства).

4. Рассмотрите вариант выкупа доли брата.

Действие: Самый надежный способ обезопасить квартиру от любых посягательств — консолидировать собственность в руках граждан РФ. Предложите брату выкупить его долю.
Оценка: Для определения справедливой цены закажите отчет об оценке рыночной стоимости у независимого оценщика.
Сделка: Оформите договор купли-продажи доли у нотариуса (ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Главная угроза исходит от статуса земельного участка под домом. Установите его через выписку ЕГРН.
Брат обязан уведомить Росреестр о своем гражданстве.
Всем собственникам необходимо перерегистрировать права по законам РФ.
Оптимальное решение — выкуп доли брата.

Понравилась консультация? Поблагодарить юриста можно здесь:

pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4343700/

Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке документов, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.