Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Срок действия договора не истёк, но ИП хочет расторгнуть договор аренды
ИП арендует торговую площадь у арендодателя. Срок действия договора не истёк, но ИП хочет расторгнуть договор аренды. В договоре есть следующие пункты:
1. По истечении срока действия Договор считается продлённым на неопределённый срок, если ни одна из Сторон не уведомит вторую Сторону о его прекращении за 30 дней.
2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.
Суть вопроса в том, что ИП уведомил о расторжении договора Арендодателя за две недели. Но арендодатель заявляет, что ИП должен уведомить по договору за 30 дней и требует оплаты за 30 дней. Прав ли арендодатель?
Здравствуйте!
В описанной ситуации позиция арендодателя, как правило, является обоснованной.
Указанный в договоре пункт о 30-дневном уведомлении относится не к досрочному расторжению действующего договора, а к ситуации, когда срок договора уже истёк и он автоматически продлевается на неопределённый срок. Это стандартная оговорка о пролонгации. Однако если срок договора ещё не истёк, то применяется правило о досрочном расторжении.
Согласно ст. 450 и 452 Гражданского кодекса РФ, договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной стороны при наличии оснований, предусмотренных законом или договором. Если в договоре прямо не предусмотрено право арендатора отказаться от договора в любое время с уведомлением за определённый срок, то односторонний отказ возможен только в случаях, установленных законом.
Для аренды действует ст. 620 ГК РФ. Она допускает расторжение договора по требованию арендатора через суд при наличии определённых нарушений со стороны арендодателя. Само по себе желание арендатора прекратить аренду раньше срока без оснований не даёт права расторгнуть договор немедленно.
На практике в подобных ситуациях суды исходят из того, что арендатор обязан исполнять договор до момента его прекращения. Поэтому арендодатель вправе требовать оплату аренды за период до фактического прекращения договора либо до момента согласованного расторжения. В аналогичных спорах суды признают обоснованным требование оплатить аренду за период уведомления, если договором установлен срок уведомления.
Следовательно, если в договоре нет условия о праве арендатора отказаться от договора с уведомлением за 14 дней, а уведомление за 30 дней предусмотрено договором, арендодатель вправе требовать оплату за этот период.
Важно также учитывать, что сам факт направления уведомления не прекращает договор автоматически. Договор прекращается либо по соглашению сторон, либо по решению суда.
В вашем вопросе стоит уточнить один момент: на какой срок был заключён договор аренды и есть ли в тексте договора пункт о праве арендатора отказаться от договора с уведомлением за определённое количество дней? Это существенно влияет на правовую оценку.
Могу помочь проанализировать текст договора аренды и оценить перспективу спора с арендодателем или подготовить юридически грамотный ответ на его требование об оплате.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/. Это займёт пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!
11 месяцев уже прошли давно, сейчас длится так называемый неопределённый срок… Правомерно ли сейчас требовать уведомления за 30 дней, если дальше написано, что договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон?
Да, требование уведомления за 30 дней правомерно.
После истечения 11 месяцев договор считается возобновлённым на неопределённый срок по ст. 621 ГК РФ. Для такого договора действует ст. 610 ГК РФ: сторона вправе отказаться от него, предупредив другую сторону заранее. Срок предупреждения может быть установлен договором. В вашем случае он установлен — 30 дней.
Фраза о расторжении по соглашению сторон означает лишь возможность прекратить договор раньше, если обе стороны согласны. Если арендодатель не согласен, действует правило уведомления за 30 дней.
Поэтому при уведомлении за 2 недели арендодатель вправе требовать оплату за полный 30-дневный период.