Доброго времени суток!
Необходимо перевести помещение в центре СПб в коммерческий фонд.Было получено разрешение на перевод в нежилой фонд 20 лет назад, но перевод не был осуществлён, есть документ с подписью губернатора
Разрешение (распоряжение), подписанное губернатором Санкт-Петербурга 20 лет назад, с высокой долей вероятности утратило юридическую силу. В тот период процедура регулировалась нормами, действовавшими до вступления в силу Жилищного кодекса РФ (2005 г.) или в его ранних редакциях.
Это значит что существует правовой риск: Административные акты о переводе, которые не были реализованы в натуре (не завершены работы, не подписан акт приемочной комиссии и данные не внесены в ЕГРН), считаются неоконченными. Современная процедура по ст. 23 ЖК РФ требует внесения записи в ЕГРН как финального этапа. Без этой записи помещение юридически остается жилым.
Следовательно реализовать перевод на основании старого распоряжения невозможно. Вам придется инициировать процедуру заново в соответствии с текущими требованиями ст. 22 и ст. 23 Жилищного Кодекса РФ.
Насколько это реалистично сделать сейчас?
Перевод возможен, но это сложный инвестиционный проект. Главный риск — человеческий фактор (соседи). Наличие двух входов — ваш главный козырь
Какие шансы на успех и какие риски включая самые негативные?
Шансы оцениваются как средние, и они на 90% зависят от вашей способности договориться с собственниками дома.
Основные риски:
Отказ Общего собрания собственников (ОСС): Это самый главный риск. Согласно ст. п.п.4.5 п.2 ст 44 ЖК РФ, для перевода жилого помещения в нежилое необходимо получить согласие собственников МКД.Если в вашем подъезде (секции) более одного подъезда, кворум и порядок голосования специфичны: нужно большинство голосов от всех собственников дома и большинство голосов собственников именно вашего подъезда.
Отказ примыкающих соседей: Согласно ст. 23 ЖК РФ (п. 7 ч. 2), необходимо получить письменное согласие каждого собственника примыкающих помещений (тех, что имеют общую стену, а также расположены непосредственно над или под вашим помещением). Отказ хотя бы одного соседа сверху делает перевод невозможным.
КГИОП (для центра СПб): Если дом является объектом культурного наследия или находится в зоне охраны, любые изменения фасада (даже если входы уже есть, но их нужно реконструировать) требуют согласования Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
Судебные споры с ТСЖ/УК: Соседи могут оспорить протокол ОСС в суде.
Есть ли риск с узаканиванием планировок?
Риск высокий, если планировка уже была изменена в «бывшей квартире».
Согласно ст. 23 ЖК РФ, для перевода представляется проект переустройства/перепланировки.
Если комиссия МВК при осмотре обнаружит, что фактическое состояние помещения не соответствует техпаспорту и не было узаконено, в переводе будет отказано до приведения помещения в проектное состояние либо до судебного узаконивания.
Можно ли купить помещение в статусе «бывшая квартира» и не потеряет ли она свой статус?
Жилой статус помещение не потеряет, пока вы не завершите его перевод в нежилой фонд.
Статус «под перевод»: Вы рискуете тем, что после покупки соседи могут занять более жесткую позицию и потребовать с вас «плату» за согласие на ОСС гораздо выше, чем с предыдущего владельца.
Если вы начнете использовать жилую квартиру как коммерцию без перевода, вас ждет иск от Администрации района об использовании помещения не по назначению и требование вернуть всё в исходное состояние .
Какая стоимость перевода?
Оценить стоимость перевода под «ключ» сложно в среднем она может обойтись в сумму от 1 000 000 до 2 500 000 рублей, включая все изыскания и проектные работы.
Что за глупости, какие примыкающие соседи, из каких норм права Вы это взяли, коллега?
Нет такого в законодательстве.
Согласие на перевод жилого в нежилое требуется от собственников МКД если затрагивается общее имущество собственников МКД.
Земельный участок под МКД и придомовой территорией это также собственность всех собственников помещений в МКД в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
И на обустройство отдельного входа (выхода) в помещение в МКД требуется получение согласия всех собственников помещений в МКД.
Ни какие не глупости, цитирую Вам п.2 ст. 23 ЖК РФ, и обращаю Ваше внимание на ч.7 данного пункта, коллега
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
(п. 7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
а также п.2.2 ст.23 ЖК РФ
2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)