Здравствуйте!
По ч. 4 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.
Указанная норма распространяется и на договоры, заключенные с эскроу до 14.03.2022.
Одновременно ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ указывает
Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Минстрой в письме от 01.02.2023 г. N 4645-НС/07 разъяснил, что продление срока депонирования осуществляется именно по заявлению участника, то есть не поставлено в зависимость от согласия застройщика на перенос срока передачи объекта. То есть если подходит срок окончания эскроу, только покупатель решает, продлевать его или нет. Разрешение застройщика на это не нужно. При этом для самого переноса сдачи дома по-прежнему требуется подписание дополнительного соглашения с застройщиком. Если дольщик не продлил эскроу, деньги ему возвращаются, а застройщик может расторгнуть договор из-за неуплаты
Изменять сам ДДУ для одного лишь сохранения денег на эскроу законом не требуется. Существенные условия ДДУ, это срок передачи объекта, цена, сроки и порядок ее уплаты, а также условие о размещении денег на эскроу. Но закон не относит срок депонирования на эскроу к перечню существенных условий ДДУ. Для договоров с эскроу ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ требует, чтобы в ДДУ были условия об оплате через эскроу и сведения о банке. Поэтому продление срока депонирования и перенос срока передачи квартиры, это разные вещи. Первое можно сделать через банк по Вашему заявлению, второе возможно только по соглашению сторон. Именно поэтому застройщик не может заставить Вас переносить срок передачи, а его отказ подписывать отдельное ДС только про корректировку срока депонирования для Вас не критичен, если банк продлит срок по заявлению.
Теперь о том, что будет, если срок депонирования не продлить. По ст. 860.10 ГК РФ
Если иное не предусмотрено договором эскроу, закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу. Правила, установленные пунктами 1 и 2 статьи 859 настоящего Кодекса, не применяются к отношениям по счету эскроу.
Для долевого строительства ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ дополнительно регулирует случаи прекращения эскроу при расторжении ДДУ и при одностороннем отказе от него. Минстрой в письме от 01.02.2023 г. N 4645-НС/07 указал, что если срок условного депонирования истек, деньги вернулись участнику, то застройщик лишается возможности получить оплату и потому вправе ставить вопрос об одностороннем отказе по правилам ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
То есть по сути сначала истекает срок депонирования и деньги возвращаются, а уже после этого у застройщика появляется основание расторгнуть договор из за отсутствия оплаты. Не наоборот. И даже тут слово «аннулируется» неверное, юридически речь идет не об аннулировании, а о возврате денег, возможном одностороннем отказе и последующем погашении записи о ДДУ. Если у Вас ипотека, деньги, как правило, возвращаются не просто на карту, а на залоговый счет кредитора, если это предусмотрено кредитным договором.
По неустойке у Вас есть оговорка. Мораторий на начисление неустойки за просрочку передачи по ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ действовал только за период до 31.12.2025 включительно. В действующей редакции постановления Правительства от 18.03.2024 № 326, с изменениями от 30.12.2025 № 2227, прежний период неначисления именно по просрочке передачи не продлен на 2026 год. Продлены в основном отсрочки исполнения по ряду уже предъявленных требований за прошлые периоды. Поэтому по буквальному тексту на новую просрочку, которая продолжается с 01.01.2026, неустойка в принципе снова начисляется. Но считать ее нужно не от срока сдачи дома и не от окончания эскроу, а от договорного срока передачи объекта участнику. Если в ДДУ указан именно срок передачи, то ориентироваться надо на него.
Подайте в банк письменное заявление о продлении срока условного депонирования со ссылкой на ч. 4 ст… 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и требуйте письменное подтверждение новой даты. Делать это надо заранее, не в последний день. Застройщику письменно ответьте, что на перенос срока передачи объекта Вы не согласны, право на продление срока депонирования реализуете самостоятельно через банк, отказ от подписания ДС не означает отказа от ДДУ и не прекращает договор. Если застройщик предлагает соглашение только ради продления эскроу, читайте его очень внимательно. Подписывать можно лишь тогда, когда там нет переноса срока передачи квартиры, отказа от неустойки, признания, что просрочки нет, и других скрытых не выгодных Вам условий.
Не подписывайте ДС о переносе срока передачи, лучше продлить эскроу через банк по собственному заявлению, сохранить доказательства подачи и подтверждение банка, а вопрос о неустойке считать уже по точному сроку передачи из Вашего ДДУ и по периоду просрочки начиная с 01.01.2026.
