Какие могут быть пути решения?

Здравствуйте.

Что можно сделать реально.

Первый рабочий путь: взять обычную (рыночную) ипотеку/кредит под залог для закрытия остатка рассрочки, а затем попробовать рефинансирование в «Семейную ипотеку», если вы подходите под условия рефинансирования у конкретного банка (в 2026 году банки прямо указывают, что рефинансирование доступно не всем категориям семей и зависит от условий).  

Минус: это не гарантировано, потому что льготное рефинансирование — право банка при соблюдении условий программы, а не обязанность.

Второй путь: попытаться оформить “правильную” конструкцию сделки через застройщика, если у вас по ДКП реально сохранилось обременение/ипотека в силу закона в пользу продавца (иногда при рассрочке так и регистрируется). Тогда банк иногда проводит это как целевой кредит на приобретение (фактически закрывая продавца и меняя залог в ЕГРН). Но это зависит от того, что именно записано в ЕГРН и какие документы готов дать застройщик. (Без выписки ЕГРН и условий ДКП точно не сказать.)

Третий путь: если застройщик просто “не хочет связываться”, а не потому что “запрещено законом”, можно просить его дать письменный отказ с указанием конкретного НПА/пункта, который якобы запрещает такую схему. Очень часто это не «запрет», а внутреннее решение застройщика/их банк-партнёр/модель продаж. Дальше вы уже выбираете: либо идёте в банк, который готов делать такие кейсы, либо используете первый путь (рыночная → попытка льготного рефинанса).

Здравствуйте!

Постановление Правительства РФ №1711 от 30.12.2017 утратило силу. Его отменило Постановление Правительства РФ №615 от 17.05.2024.

Программа по семейной ипотеке предусматривает выдачу кредита на приобретение жилого помещения. Если право собственности уже зарегистрировано на покупателя в Росреестре, значит сделка завершена. Банк не может выдать целевой кредит на покупку того, что заёмщик уже купил и чем владеет. Банк обязан перечислить деньги продавцу-застройщику в рамках сделки с переходом права собственности, а переход уже состоялся.

По условиям программы ДКП заключается с юридическим лицом — первым собственником, зарегистрировавшим право после ввода дома в эксплуатацию. После перехода права к покупателю застройщик перестаёт быть собственником. Заключить новый ДКП в рамках семейной ипотеки нельзя, у застройщика нет предмета продажи.

Рефинансирование по семейной ипотеке допускается исключительно для действующих ипотечных кредитов, выданных кредитными организациями. Рассрочка от застройщика это коммерческий кредит по ст. 823 ГК РФ или условие договора об оплате частями по ст. 489 ГК РФ. Она не регулируется ФЗ-102 «Об ипотеке» и не является банковским продуктом. Рефинансировать можно только ипотеку на приобретение жилья от застройщика по договору купли-продажи или договору участия в долевом строительстве.

Теоретически, можно попробовать сделать так: покупатель и застройщик расторгают текущий ДКП по соглашению сторон, право собственности возвращается застройщику через обратный переход в Росреестре, застройщик возвращает покупателю уже уплаченные деньги, после чего заключается новый ДКП с привлечением семейной ипотеки. Расторжение ДКП после регистрации права собственности возможно по ст. 450 и 452 ГК РФ. Поскольку покупатель не завершил оплату (остаток рассрочки), договор считается частично не исполненным со стороны покупателя.

Но банк может отказать, расценив расторжение ДКП и заключение нового договора сразу как схемную сделку, направленную на злоупотребление государственной поддержкой. Если застройщик окажется банкротом или на квартиру будет наложен арест, покупатель рискует остаться без жилья и без денег ну и + двойная госпошлина за регистрацию, расходы на оценку, страхование, время. Банк потребует внести не менее 20,1% от стоимости квартиры.

В данной ситуации я бы посоветовала рассмотреть реструктуризацию рассрочки с застройщиком. Можно попросить застройщика увеличить срок рассрочки или снизить ежемесячный платёж.

Здравствуйте, Татьяна!

 Банки при этом говорят, что дкп с рассрочкой может использоваться для семейной ипотеки, но нужно оформлять через застройщика. А застройщик говорит — нет.

Как я Вас поняла, у Вас ситуация касается перехода из рассрочки от застройщика в семейную ипотеку, когда Вы уже зарегистрированы как собственник квартиры.

Застройщик отказывает, ссылаясь на новые правила, а банки готовы рассмотреть заявку, но только через застройщика.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или самим договором.

. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c231822b9f355b8c760b3389e80269f0d987870e/

Это означает, что для перехода из рассрочки в ипотеку потребуется дополнительное соглашение между Вами и застройщиком, которое, по сути, изменяет способ оплаты остатка стоимости квартиры.

Если застройщик отказывается, Вы не можете принудить его к такому соглашению, так как право изменения договора принадлежит обеим сторонам, и одностороннее изменение допускается только при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

Вам стоит внимательно изучить свой договор купли-продажи: есть ли в нем условия о возможности изменения способа оплаты или перехода в ипотеку.

Если таких условий нет,застройщик вправе отказать Вам в заключении дополнительного соглашения.

Если же застройщик ссылается на новое постановление, запросите у него реквизиты этого нормативного акта. Это Ваше право знать, на что он ссылается в своих «суждениях». Может этот акт не действует.

Возможный путь решения — попытаться договориться с застройщиком о расторжении текущего договора купли-продажи с рассрочкой и заключении нового договора, который будет оформлен с ипотекой.

Это также возможно только по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

В случае отказа застройщика, юридических механизмов для принудительного изменения договора нет.

То есть мой совет -  запросите письменный отказ с указанием нормативного основания, рассмотрите возможность обращения в банк с запросом о возможных схемах оформления семейной ипотеки.

С уважением, Дарья Алексеевна!