Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Почему обращаюсь: имущество города, я долгосрочный арендатор
Добрый день. Дано: нежилое помещение в Санкт-Петербурге, площадь 13 кв.м. Цоколь. Отдельный вход со второго двора. В этом дворе только это и еще одно нежилое помещение. Назначение помещения - нежилое помещение свободного назначения. Сделана самовольная перепланировка: выгорожен с/у с душевой, унитазом и раковиной. Фановые трубы и стояк водоснабжения имелись. Договор с водоканалом заключен. Техусловия на подключение от УК получены. Дом - объект культурного наследия. Охранных обязательств по самому помещению и второму двору нет. Согласование ч/з МВК - долго+все прелести работы с КГИОПом. Как быстро можно в судебном узаконить перепланировку? И вопрос цены конечно. Почему обращаюсь: имущество города, я долгосрочный арендатор.
Добрый день Евгений. Ситуация сложная, но не безнадежная. Вы правильно оценили, что КГИОП и МВК — это долгий и нервный путь. Однако судебное узаконивание (сохранение самовольной перепланировки) тоже имеет свои нюансы, особенно когда объект является городской собственностью, а вы — арендатор.
Здравствуйте Евгений, данную консультацию нужно готовить. а это платная услуга. Если Вам нужна развёрнутая и обоснованная законодательно консультация, обращайтесь лично pravoved.ru/lawyer/4368631/ Всего хорошего.
Здравствуйте, узаконить через суд реально, но «быстро» в ОКН редко: суд почти всегда запросит позицию КГИОП и МВК, а без техзаключения о безопасности и проекта перепланировки шансы слабые. Если мокрая зона не тронула несущие и фасад/вход без изменений, перспективы лучше. Я подготовлю дорожную карту, комплект доказательств и иск/заявление, чтобы не получить расторжение аренды и штрафы. могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)
1. Анализ ситуации (ключевые риски и возможности) 1.1. Имущество города
Это самый серьезный риск. Собственник помещения (город в лице КУГИ) может:
Потребовать привести помещение в первоначальное состояние.
Отказаться согласовывать перепланировку задним числом.
Использовать самовольную перепланировку как повод для расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ).
Вам нужно заручиться согласием КУГИ на сохранение перепланировки. Без этого суд, скорее всего, откажет, так как права собственника будут нарушены.
1.2. Объект культурного наследия (дом)
Даже если на помещение и второй двор нет охранных обязательств, сам дом является ОКН. Это означает:
Любые работы, затрагивающие конструктивные элементы здания, фасад или несущие стены, должны согласовываться с КГИОП.
В вашем случае (санузел) работы, скорее всего, не затронули несущие стены и фасад, что немного упрощает задачу. Но КГИОП может попытаться оспорить это, если вмешательство коснулось перекрытий.
1.3. Самовольная перепланировка
Само понятие «самовольная» означает, что она сделана без разрешения. Узаконить её через суд можно, если:
Работы проведены без нарушений строительных норм и правил (СНиП, СанПиН).
Они не нарушают права и интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью (ст. 222 ГК РФ по аналогии применяется и к перепланировкам).
Вы получили все необходимые технические условия и подключения, что у вас есть (договор с водоканалом, ТУ от УК).
2. Можно ли узаконить в суде, минуя МВК?
Технически — да. Вы можете подать иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии (ст. 29 ЖК РФ по аналогии для нежилых помещений). Но это не «быстрый» путь. Суд будет проверять:
Соответствие работ строительным нормам (понадобится заключение строительно-технической экспертизы).
Соблюдение прав собственника (города).
Отсутствие угрозы для ОКН (возможно, потребуется заключение историко-культурной экспертизы).
Сроки в суде:
Минимальные (если КУГИ не возражает и экспертизы готовы): 3-4 месяца (подготовка иска → предварительное заседание → основное заседание → решение).
Реалистичные (с учетом возражений и необходимости нескольких экспертиз): 6-12 месяцев.
Цена вопроса:
Госпошлина: Для нежилых помещений госпошлина рассчитывается как для исков неимущественного характера — 6 000 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если сможете доказать, что требование имущественное, но не подлежит оценке, тоже 6 000 руб.
Экспертиза (основные расходы):
Строительно-техническая экспертиза: от 40 000 до 80 000 руб.
Историко-культурная экспертиза (если потребует суд или КГИОП): от 50 000 руб. (значительно дороже, если объект сложный).
Юридическое сопровождение (по желанию): от 50 000 до 150 000 руб. в зависимости от сложности и региона.
3. Пошаговый план действий для ускорения ШАГ 1. Получите согласие КУГИ (самое важное).
Направьте в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга официальное письмо с просьбой дать согласие на сохранение перепланировки. Приложите:
Пояснительную записку с обоснованием необходимости санузла.
Копии договора с водоканалом и ТУ от УК.
Эскизный проект или схему перепланировки.
Если КУГИ даст письменное согласие (или хотя бы не возразит в письме), суд пройдет намного быстрее.
ШАГ 2. Закажите строительно-техническую экспертизу.
Обратитесь к независимому эксперту (лучше к тому, чьи заключения принимают суды). Эксперт должен подтвердить:
Что перепланировка не затрагивает несущие конструкции (если это так).
Что инженерные сети (водопровод, канализация) смонтированы правильно и соответствуют нормам.
Что помещение пригодно для использования в новом виде и не создает угроз.
ШАГ 3. Проверьте необходимость историко-культурной экспертизы.
Направьте запрос в КГИОП с просьбой разъяснить, требуется ли проведение государственной историко-культурной экспертизы для сохранения данной перепланировки. Если они ответят, что не требуется, это сэкономит вам кучу денег и времени. Если скажут, что требуется — увы, придется заказывать.
ШАГ 4. Подготовьте иск.
Иск подается в районный суд по месту нахождения помещения (в Санкт-Петербурге). Ответчиком укажите КУГИ (как собственника), третьими лицами — УК, водоканал, КГИОП.
В иске требуйте:
Признать право на сохранение помещения в перепланированном состоянии.
Обязать КУГИ не чинить препятствий в пользовании помещением в перепланированном виде (если они отказываются согласовывать).
ШАГ 5. Представьте экспертизы в суд.
Чем больше у вас положительных заключений (от эксперта, от водоканала, от УК), тем выше шансы на быстрое решение.
4.Итог
Возможно ли?
Да, при активной позиции и сборе доказательств.
Сроки (минимальные)
3-6 месяцев (с учетом согласований и суда).
Сроки (реалистичные)
6-12 месяцев.
Бюджет (минимум)
~50 000 руб. (госпошлина + простейшая экспертиза).
Бюджет (реалистичный)
100 000 – 200 000 руб. (с учетом двух экспертиз и юриста).
Начните с переговоров с КУГИ. Их согласие или нейтралитет — это 50% успеха. Параллельно заказывайте строительно-техническую экспертизу. Если КУГИ будет против, суд превратится в затяжную битву, и вам, скорее всего, придется идти на МВК.
Удачи в узаконивании!
Если моя консультация помогла Вам вы можете Отблагодарить юриста во вкладке моего профиля pravoved.ru/lawyer/4349980/
спасибо,
С уважением Ваш юрист Надежда.