Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
При открытии аккредитива в банке подали договор купли продажи квартиры в котором была строка "Стороны
При открытии аккредитива в банке подали договор купли продажи квартиры в котором была строка "Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира до полной оплаты цены будет находиться в залоге у продавцов"
А при регистрации сделки в МФЦ мы решили изменить эту сроку на ""Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира до полной оплаты цены не будет находиться в залоге у продавцов"
Могут ли возникнуть проблемы у покупателя?
Здравствуйте, Виталий!
Уточните, какие условия раскрытия аккредитива указывали в банке?
Здравствуйте!
При открытии аккредитива в банке подали договор купли продажи квартиры в котором была строка «Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира до полной оплаты цены будет находиться в залоге у продавцов»
Согласно Положению Банка России от 29.06.2021 N 762-П «О правилах осуществления перевода денежных средств»
6.1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по распоряжению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указаниями (далее — банк-эмитент), обязуется осуществить перевод денежных средств получателю средств при условии представления документов, предусмотренных аккредитивом и подтверждающих выполнение его условий (далее соответственно — исполнение аккредитива, документы по аккредитиву
То есть необходимо смотреть условия открытии аккредитива по вопросу перевода денежных средств.
А так, стороны в договоре купли-продажи могут установить условия о том, будет ли находится недвижимое имущество в залоге у продавца до полного расчета по договору или нет, для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ.
Если в договоре купли-продажи, указано было на то, что Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира до полной оплаты цены не будет находиться в залоге у продавцов, то залог в этом случае не возникает.
В связи с изложенным, необходимо смотреть условия открытии аккредитива по вопросу перевода денежных средств в Вашем случае, какой документ необходимо предоставить предусмотренных аккредитивом и подтверждающих выполнение его условий.
Документы для раскрытия аккредитива
Выписка из ЕГРН, в которой указаны: объект недвижимости квартира по адресу… кадастровый номер…, правообладатель мое ФИО.
В этом случае, если по условия открытия аккредитива необходимо предоставить выписку из ЕГРН, в которой указано на переход права собственности, Вы являетесь правообладателем недвижимого имущества, то это не должно повлиять на открытие аккредитива и перевод денежных средств по нему.
Можете предоставить измененный договор в банк.
А при регистрации сделки в МФЦ мы решили изменить эту сроку на «Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира до полной оплаты цены не будет находиться в залоге у продавцов»?
Добрый день! Да, есть разница.
в случае если в договоре есть фраза
Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира до полной оплаты цены будет находиться в залоге у продавцов", то распорядится объектом пока стороны не рассчитаются, покупатель без разрешения продавца не сможет.
В таких случаях, когда происходит полный расчет, подписывается акт и в Росреестр снимается залог.
Если получается что квартира не в залоге у продавца, то покупатель может распоряжаться квартирой как хочет, еще полностью не расплатившись за нее.
Но если у вас в договоре предусмотрена оплата, например, сразу после проведения регистрации перехода права покупатель обязан выплатить полную стоимость, то такая фраза особых последствий для продавца иметь не будет.
Изменения в договоре, которые вы сделали в МФЦ при подаче документов, также не особо существенны для покупателя, если условия раскрытия аккредитива
Документы для раскрытия аккредитива Выписка из ЕГРН, в которой указаны: объект недвижимости квартира по адресу… кадастровый номер…, правообладатель мое ФИО.
то есть по сути продавец может получить деньги, после регистрации перехода права на покупателя.
Не возникнут ли проблемы с залогом после того как я стану правообладателем квартиры, ведь в банк подали договор купли продажи квартиры в котором была строка «Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира до полной оплаты цены будет находиться в залоге у продавцов»
А при регистрации сделки в МФЦ мы решили изменить эту сроку на «Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира до полной оплаты цены не будет находиться в залоге у продавцов»?
а какие условия полного расчета между покупателем и продавцом? в банк ДКП предоставлялся для оформления аккредитива?
если полный расчет производится сразу после перехода права в ЕГРН, то проблем с банком не должно быть.
В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ:
Поэтому даже если бы в договоре ничего не было указано относительно залога в пользу продавца, то в силу закона это залог бы был.
У Вас получается, что сначала указали это условие, а потом его исключили из договора купли-продажи.
То есть Вы изменили это условие договора.
Но на раскрытие аккредитива в банке изменение данного условия повлияло бы в том случае, если в качестве условия (или одного из условий раскрытия) раскрытия аккредитива было бы предоставление в банк сведений (документов) о том, что в пользу продавца зарегистрирован залог (ипотека) в силу закона. То есть, например, выписка из ЕГРН, из которой следовало бы, что, помимо гос. регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю, также зарегистрирован и залог на квартиру в пользу продавца.
Если в качестве такого условия раскрытия аккредитива регистрация залога в пользу продавца не указана, то проблемы возникнуть не должны.
Но при этом необходимо все равно предоставить в банк договор купли-продажи в новой редакции.
Выписка из ЕГРН, в которой указаны: объект недвижимости квартира по адресу… кадастровый номер…, правообладатель мое ФИО. Предоставляет оригинал ( в том числе в электронном виде с УКЭП регистратора) или копия нотариально удостоверенная/ с отметкой нотариуса о тождественности бумажного документа электронному/ с приложением свидетельства об удостоверении факта наличия сведений об объекте недвижимости и правообладателе.