Может пункты в ДНУ какие то добавить или ещё какое то соглашение составить?

Здравствуйте! 

Подскажите, как обезопасить себя от проблем с налог инсп., чтобы продавец нигде не показал в будущем ДНУ, иначе же будут доначисления и штрафы. Может пункты в ДНУ какие то добавить или ещё какое то соглашение составить?

к сожалению, никакие пункты и соглашения не защищат Вас от риска, что о ДНУ станет известно ФНС, тем более информация может дойти до ФНС, например, от наследников покупателя при продаже ими этого имущества и заявлении имущественного налогового вычета по пп.2 п.2 ст.220 НК.

Здравствуйте, Иван!

В судебной практике сформирован вывод, что   неотделимые улучшения не являются новым имуществом и самостоятельным объектом гражданских прав, а следуют судьбе вещи, качество которой было улучшено (Постановлении Северо-Западного округа от 08.08.2012 г. по делу N А56-59417/2011, Решении Арбитражного суда Архангельской области от 05.03.2011 г. по делу N А05-358/2011).

На основании чего  ФНС   использование      ДНУ  при продаже квартиры  для оптимизации налогов      от  ее  продажи,    признает налоговым правонарушением  и    доначисляет    НДФЛ, например см. Решение ФНС по ссылке https://base.garant.ru/57458264/

Может пункты в ДНУ какие то добавить или ещё какое то соглашение составить? 

Дело здесь не в пунктах  ДНУ.

Неотделимые улучшения квартиры не являются новым имуществом  и  самостоятельными объектами,   поэтому   какими-либо условиями   или соглашениями,  этого не изменить.

Соответственно у Вас будут риски   и обезопасить от проблем с налоговой не получится  

Здравствуйте!

Законодательством не запрещено включать стоимость неотделимых улучшений в ДКП (ст. 421 ГК). 

В документе следует обязательно перечислить сами улучшения, их цену, сведения о продаваемом объекте и данные участников сделки. 

Иногда на практике по соглашению между продавцом и покупателем стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений (ст  421 ГК РФ). Однако следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений отдельным договором вызывает сомнения и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, взыскание штрафа за неуплату или неполную уплату налога и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст. 133, п. п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 45, п. 1 ст. 48, п. п. 1, 3 ст. 122, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Продавец, предлагая заключить два договора или указать в одном договоре сумму, меньшую фактической, стремится избежать уплаты налога с продажи недвижимости. Однако такая схема несет серьезные риски .

.

Плата за неотделимые улучшения лишает покупателя возможности рассчитывать на имущественный вычет, а это может остановить его от заключения сделки. Если даже купля-продажа и состоится, в дальнейшем могут возникнуть проблемы при перепродаже недвижимости. 

И НДФЛ придётся платить не с разницы между расходом и доходом, а со всей полученной от сделки суммы, если налоговая инспекция обнаружит

•  Иван, чтобы избежать серьезных рисков Вы  можете заключить дополнительное соглашение к ДКП квартиры

В данном случае стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а отражается в отдельном соглашении к договору Такое соглашение должно содержать (п. 1 ст. 450,  и п. 1 ст. 453 ГК РФ): данные продавца и покупателя, указание на то, что стороны ДКП квартиры пришли к соглашению об изменении его условий; стоимость неотделимых улучшений; порядок оплаты. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами договора. Такое соглашение не требует государственной регистрации (ст. 164, п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

.Продажа неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры также может быть оформлена путем составления и подписания продавцом одного из следующих документов  ст. 408, 421, п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 434 ГК РФ): расписки, подтверждающей факт передачи и получения денежных средств за неотделимые улучшения (ст. 408, 421, п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 434 ГК РФ):

Здравствуйте, Иван.

Никак Вы себя от рисков, связанных с возможным нежелательным для Вас поведением другого человека (покупателя), при

Собираюсь продать небольшую квартиру (студию) по двум договораи: ДКП и ДНУ (договор не отделимых улучшений).

не избавите.

Договор продажи неотделимых улучшений  в общем-то, и  нельзя считать какой-либо сделкой, так как неотделимые улучшения не являются объектами гражданских прав. (см. ст. ст.128, 129, п.1 ст.133 ГК РФ, п.п.1,3 ст.455 ГК РФ), и соответственно, предметом сделок (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2012 по делу N А56-59417/2011, ФАС Уральского округа от 26.11.2008 N Ф09-8830/08-С6). Такие договоры заключают, но без понимания того, что это договор с отсутствующим предметом отчуждения. 

Для планирования налоговых обязанностей Вам следует понимать следующее:

— Доход принимается равным цене, указанной в договоре купли-продажи, но не менее кадастровой стоимости*0,7 — см. п.2 ст.214.10 НК РФ. При этом регионы вправе устанавливать коэффициент в увеличенных размерах  -см. п.8 ст.214.10 НК РФ. (Например, он повышен с 0,7 до 1 в Воронежской, Курской, Новосибирской областях).

— налоговая база может быть снижена путем применения вычета на 1 млн.рублей, либо, по выбору налогоплательщика на сумму документально подтвержденных расходов (см. пп.1 и п.2 ст.220 НК РФ).

— в случае, если ранее Вами не использовался вычет в связи с приобретением (пп.3 и пп.4 п.1 ст.220 НК РФ), то налоговая база может быть уменьшена и указанным вычетом.

— если студия представляет собой жилое помещение, при этом оно является единственным жильем, то срок владения, дающий право на освобождение от налогооблажения, равен 3 годам (см. п.17.1 ст.217 НК РФ и пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ).

Было несколько  ситуаций в личной практике, когда продавцы повышали цену, тем самым закладывая будущий НДФЛ в стоимость. Либо выделив в отдельный договор купли-продажи мебель. бытовую технику, которые остаются в квартире.

Консультация по вопросам подготовки сделки, налоговой оптимизации в расширенном формате возможна индивидуально в чате.

С уважением

Чтобы не было проблем — заключайте договор, который соответствует вашим намерениям. Но готовьте принять налоговые последствия. Это самый безопасный и мужественный путь.

Вы можете схитрить и сделать дополнительное соглашение. В этом случае необходимо сопоставить цену в ДКП с кадастровой стоимостью. Никакого смысла в затее не будет, если вы продаете квартиру по приблизительной кадастровой стоимости, так как налоговая сразу обратит внимание на занижение. 

В ДКП следует прописать, что в нем изложены все договоренности сторон, оплата получена в полном объеме. Расчеты целесообразно вести только наличными, чтобы налоговая при проверке не увидела перечислений в ваш адрес несколькими траншами. 

Если покупатель согласен на данную схему, то можно придумать и другие варианты. На это нужно больше времени. 

Продажа квартиры по заниженной цене через ДКП и договор неотделимых улучшений (ДНУ) несет высокие риски доначисления НДФЛ и штрафов, так как налоговая считает ДНУ частью оплаты за квартиру. Полностью исключить риск невозможно, но можно минимизировать последствия. 

В договоре неотделимых улучшений важно указать, что они выполнены, переданы и оплачены до подписания основного ДКП. Обязательно укажите пункт: «Сумма по настоящему договору не является частью стоимости квартиры по ДКП, а оплачивает реальные улучшения (ремонт, техника), произведенные продавцом».