Получен отказ в преимущественном выкупе арендованного муниципального помещения по 159-ФЗ на основании отсутствия охранного обязательства. Законно ли это?
Здравствуйте.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественным правом на выкуп арендованного имущество обладают
Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности...
А причем тут отсутствие охранного обязательства? Можете выложить отказ?
Здравствуйте.
В данной ситуации отказ в принятии решения об условиях приватизации и заключении договора купли-продажи объекта является законным в свете действующего законодательства.
Причина отказа – отсутствие утвержденного охранного обязательства – прямо предусмотрена как препятствие для приватизации ОКН пунктами 2 и 3 статьи 29 Закона № 178-ФЗ (в редакции Закона № 370-ФЗ). Без этого документа невозможно принять решение об условиях приватизации, а заключенный договор приватизации без соответствующего существенного условия будет ничтожным.
Однако, важно отметить, что отсутствие охранного обязательства является недоработкой собственника (муниципалитета), а не арендатора. Муниципалитет, как собственник ОКН, обязан обеспечить наличие всех необходимых документов, включая охранное обязательство, для возможности его отчуждения в соответствии с законом.
Несмотря на законность отказа на текущий момент, вы как заявитель не лишены возможности реализовать свое преимущественное право выкупа в будущем. Для этого вам нужно направить официальное письмо в адрес собственника помещения с просьбой о скорейшем оформлении охранного обязательства на объект культурного наследия.
В письме можно сослаться на положения Закона № 73-ФЗ, которые возлагают обязанность по формированию охранного обязательства на собственника ОКН.
Указать, что отсутствие охранного обязательства препятствует реализации законного права субъекта МСП на преимущественный выкуп, что является нарушением прав арендатора, предусмотренных Законом № 159-ФЗ.
Запросите также информацию о сроках, в течение которых планируется оформить охранное обязательство
А, понятно.
Тут вот Верховный суд РФ рассматривал вопрос, имеющий отношение к Вашей проблеме. В Определении по делу № 16-КГ24-21-К4, он разъяснил особенности установления обязанности провести работы по сохранению объекта культурного наследия и в частности указал, что по рассмотренному делу охраняемым ОКН является дом, в отношении которого как единого объекта в соответствии с законом должно быть выдано охранное обязательство – документ, в котором указаны требования по сохранению, содержанию и использованию ОКН, включенного в единый государственный реестр ОКН.
Как заметил ВС, суд не привел в решении нормы закона, которые позволяют возложить на собственника обособленного помещения в ОКН, которое само по себе таким объектом не является, солидарную с другими собственниками таких же помещений обязанность по сохранению ОКН. Образуют ли помещения, которые, как установлено, принадлежат ответчикам, единую вещь, находящуюся в гражданском обороте и которая признана ОКН, является ли в этой связи объект культурного наследия многоквартирным домом, в отношении охраны которого ст. 56.1 Закона об объектах культурного наследия установлены особенности, суд не определял и не проверял, хотя данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора.
Так что полагаю, что тут еще можно поспорить с таким решением муниципалитета.