Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Данный застройщик обязательства выполнил, +- 2012 году территорию застроил, облагородил, все коммуникации ввел
Здравствуйте, ситуация такая, с торгов по банкротству был куплен участок ИЖС, после чего в обычном порядке переоформлен по ДКП. На данный момент имеется повестка в Арбитражный суд с заявлением об отмене торгов.
Пред-история. В лице банкрота юрлицо ООО, которая имела обязательства +-в 2008 году застроить частный сектор на землях ИЖС. А также передать в собственность ЗЕМЛИ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ местным жителям, на что с их слов у них имеется предварительный договор и какие-то денежные взносы. Данный застройщик обязательства выполнил, +- 2012 году территорию застроил, облагородил, все коммуникации ввел в эксплуатацию, за одним исключением земли общего пользования не передал местным жителям. После +-2017 году данный застройщик прошел процедуру банкротства. В процессе банкротства с торгов в начале 2025 года было продано его имущество в виде земель (категория- земли населенных пунктов, ВРИ под ИЖС, форма собственности- частная) ИЖС которые по условиям застройки должны были выполнять функцию общего пользования.
После приобретения участка с торгов, данный участок через пол года был перепродан и также благополучно переоформлен на другого собственника в Росреестре.
На данный момент жители обратились в Арбитражный суд с заявлением об отмене торгов.
Насколько реально с их стороны отменить торги, как быть покупателю с торгов, и следующему покупателю, оба привлечены повесткой в суд?, почему раньше не решался вопрос со стороны истцов.
Доброго здравия.
Оценка перспектив отмены торгов и рекомендации участникам
Могут ли жители добиться отмены торгов?
Шансы истцов (местных жителей) на отмену торгов зависят от наличия существенных нарушений в процедуре банкротства и проведения торгов. Ключевые правовые основания для оспаривания (ст. 449 ГК РФ, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»):
Нарушение порядка извещения о торгах (непубликация в «Коммерсанте» или ЕФРСБ, неполные данные).
Неправомерное ограничение доступа к участию в торгах.
Завышение/занижение начальной цены лота, влияющее на конкуренцию.
Нарушение очередности удовлетворения требований кредиторов.
Сокрытие информации о обременениях участка (в т. ч. обязательств по передаче в общее пользование).
В вашем случае аргументы истцов:
Наличие предварительного договора с застройщиком о передаче земель общего пользования.
Фактическое использование участков жителями до банкротства.
Возможное нарушение прав жителей как заинтересованных лиц при формировании лота.
Однако для отмены торгов требуется доказать:
Прямую причинно‑следственную связь между нарушениями и ущербом истцов.
Что нарушения были существенными и повлияли на результат торгов.
Что истцы не могли защитить свои права до продажи имущества.
Позиция покупателя с торгов
Как покупатель, вы считаетесь добросовестным приобретателем, если:
проверили выписку из ЕГРН перед покупкой;
убедились в отсутствии обременений;
действовали в рамках установленной процедуры.
Ваши действия в суде:
Заявите о своей добросовестности (ст. 302 ГК РФ).
Укажите на пропуск истцами сроков исковой давности (обычно 1 год с момента, когда они узнали о нарушении).
Подчеркните, что обязательства застройщика перед жителями не были зарегистрированы в ЕГРН.
Предоставьте доказательства законности сделки (договор, платёжные документы, выписку из Росреестра).
Позиция следующего покупателя
Если участок уже перепродан, новый собственник также защищён принципом добросовестности. Его риски минимальны, если:
он проверил историю участка перед покупкой;
сделка оформлена после регистрации права предыдущего покупателя.
В случае отмены торгов ему может быть предложено:
участие в новом распределении имущества банкрота;
взыскание убытков с организатора торгов (если доказаны нарушения).
Почему истцы обратились поздно?
Возможные причины задержки:
Неинформированность о процедуре банкротства и торгах.
Попытка досудебного урегулирования с застройщиком/управляющим.
Сложность доказывания своих прав (отсутствие зарегистрированных договоров).
Пропуск сроков на обжалование, который они могут попытаться восстановить.
Рекомендации
Для обоих покупателей:
Нанять юриста по банкротным спорам.
Собрать доказательства добросовестности (выписки, договоры, платёжки).
Заявить о пропуске истцами сроков исковой давности.
В суде:
Требовать привлечения арбитражного управляющего как ответчика.
Ходатайствовать о назначении экспертизы законности торгов.
Подчеркнуть, что обязательства застройщика не были зарегистрированы.
На перспективу:
Если торги отменят, требовать возмещения убытков через иск к организатору.
Контролировать включение ваших требований в реестр кредиторов (если применимо).
Итог: отмена торгов возможна только при доказанных грубых нарушениях. Ваши шансы сохранить право собственности высоки при грамотной правовой защите.